第2期 契税如何计算？征管中税务总局关注什么？-刘德春

小税种大风险，【老刘说税】就契税、房产税、***、城市土地使用税、土地***等进行***系统解析，教你依法***、合理筹划、用好政策、用足政策、利润***大、税负***低！ 

[本集提示]契税如何计算？税率如何规定？有什么优惠政策？税局关注什么？本讲为你一一解惑！

一、契税征税对象是谁？

契税的征税对象是发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋。

二、契税计税依据是什么？

计税依据的确定则分以下三种情况：
（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，共计税依据为成交价格。
（二）土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收***参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。
（三）土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
为防止瞒价***，《条例》的还规定，对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，共计税依据由征收***参照当地市场价格核定。

三、契税的税率是如何规定？

契税采用幅度比例税率。

考虑到***各地经济和房地产市场发展的不平衡状况，《条例》只规定了税率幅度范围为3%一5%，具体执行税率由各省、自治区、直辖市人民***在该幅度根据本地区实际情况确定。

四、契税的减免税政策规定有哪些？

按《条例》规定，契税的减免政策规定有四条：
（一）******、***、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、***、科研和军事设施的，免征契税；
（二）城镇职工按规定***次购买公有住房的，免征契税；
（三）因不可抗力灭失住房而重新的购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；
（四）***规定的其他减征、免征契税的项目。
此外，《条例》还规定：经批准减征、免征契税的***人改变有关土地、房屋的用途，不再属于《条例》规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的契税款。

五、怎样计算契税应***额？

应纳契税税额＝计税依据×税率。具体计算公式如下：
（一）土地使用权出让、土地使用权出售。应***额＝成交价格×税率
（二）土地使用权赠与。应***额＝该土地使用权的市场价格×税率
（三）土地使用权交换。应***额＝所交换土地使用权的价格的差额×税率
（四）房屋买卖。应***额＝成交价格×税率
（五）房屋赠与。应***额＝该房屋的市场价格×税率
（六）房屋交换。应***额＝所交换房屋的价格的差额×税率
《条例》规定，应***额以***计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的。按照***义务发生之日***公布的***市场汇率中间价折合***民币计算。

六、契税的征收管理有哪些规定？

（一）承受土地、房屋权属的***人，应当按下列程序办理***手续：
1、***人在签订土地、房屋权属转移合同或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证后十日内，到土地、房屋所在地的契税征收***办理***申报，并向征收***提供与转移土地、房屋权属有关的资料。
2、征收***对***人的申报进行必要的审查后，核定应***额、***期限等，并及时通知***人。
3、***人按照征收***核定的税额及规定的期限缴纳契税。***人办理***事宜后，征收***向***人开具契税完税凭证。
（二）土地管理部门和房产管理部门应当协助契税征收***依法征收契税，向征收***提供有关土地、房屋权属、土地基准地价、房地产市场交易价格以及权属变更等方面的资料。对***人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
（三）征收管理的其他规定依据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关***、***执行。

关注：境内单位和个人与境外单位和个人缴纳契税有什么区别？外商***企业如何缴纳契税？请看下集详解！