不动产和建筑业的***地点和主管税局

***人在缴税时，一不要缴错税种，二不要缴错税局，三不要缴错地方。缴错税种的问题，在营改增之前容易发生，该缴营业税的，缴成***了，营改增之后这种情况没有了。但是缴错税局，该缴给地税局的，缴到了国税局，缴错地方，该缴给甲地税务局的，缴到了乙地税务局，在营改增之后，反而更容易发生了，尤其是销售不动产，提供建筑服务。

营改增之后，销售不动产的***地点和主管税局，发生了很大变化。房地产企业销售不动产，***地点由不动产所在地改为机构所在地。非房地产企业销售不动产，向不动产所在地的地税局缴纳或预缴税款，再向机构所在地的国税局履行申报程序或补缴税款。

为帮助***人在销售不动产，提供建筑服务时，依法确定***地点和主管税局，不缴错地方，不缴错税局，本文分析如下问题：

一、营业税关于***地点的规定

二、***关于***地点的规定

三、销售不动产的******地点

（一）房地产开发企业的***地点

（二）非房地产开发企业的***地点

四、提供建筑服务的******地点

（一）建筑服务***地点的一般规定

（二）一般***人一般计税方法的预缴

（三）一般***人简易计税方法的预缴

（四）小规模***人的预缴

一、营业税关于***地点的规定

根据营业税条例，营业税应税劳务的***地点是机构所在地或居住地。但是建筑业、土地使用权、不动产不一样。

提供建筑劳务，***地点是劳务发***。也就是在哪干活，在哪缴税。

转让或出租土地使用权，***地点是土地所在地。也就是土地在哪，在哪缴税。

销售、出租不动产，***地点是不动产所在地。也就是房子在哪，在哪缴税。

二、***关于***地点的规定

根据《******税务总局关于***推开营业税改征***试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称36号文）关于******地点的规定，固定业户原则是机构所在地，总分机构不在同一县（市）的，分别向各自主管税局申报***。

非固定业户的***地点是应税行为发***，如果在发***没有申报，再向机构所在地申报***。

个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，基本沿用营业税的规定，向建筑服务发***、不动产所在地、自然资源所在地主管税局申报***。

三、销售不动产的******地点

销售不动产的***地点，根据销售方是不是房地产企业，销售的不动产，是营改增之前还是之后取得的，是自建的还是非自建的，有不同的规定。

（一）房地产开发企业的***地点

房地产开发企业销售其自行开发的房地产项目，***地点是机构所在地，不要向不动产所在地税局***。

与房地产企业***地点有关的文件是36号文和《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目***征收管理暂行办法>的公告》（***税务总局公告2016年第18号，以下简称18号公告），36号文对***地点的规定，是机构所在地，18号公告没有在不动产所在地缴纳***的规定，哪怕是预缴***，也没有规定在不动产所在地预缴。

根据18号公告，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，包括自己拿地开发的项目和以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发，并以自己的名义立项销售。

（二）非房地产开发企业的***地点

根据《***税务总局关于发布<***人转让不动产***征收管理暂行办法>的公告》（***税务总局公告2016年第14号，以下简称14号公告），非房地产开发企业的***地点，包括机构所在地和不动产所在地，而且税局都不一样。

1、关于***地点的概括性描述

向不动产所在地的地税局缴纳全部或预缴部分税款，向机构所在地的国税局履行申报程序或也缴纳部分税款。

如果转让营改增之前取得的不动产，选择简易计税，不论是否自建，都是向不动产所在地的地税局缴纳全部税款，向机构所在地的国税局，履行申报程序。自建和非自建的区别在于销售额的计算不同，自建的不动产，按照全额计算，非自建的不动产，可以扣除购置时的原价或取得时的作价。

如果转让营业增之前取得的不动产，选择一般计税，或者是转让营改增之后取得不动产，只能选择一般计税，不论是否自建，都是向不动产所在地的地税局预缴部分税款，再向机构所在地的国税局申报***。

自建和非自建的区别在于，预缴时销售额的计算不同，自建的不动产，按照全额计算预缴的销售额，非自建的不动产，可以扣除购置时的原价或取得时的作价，作为预缴的销售额。

2、关于***地点的具体规定

根据不同情况，***地点的规定如下：

（1）转让营改增之前取得的不动产（非自建）---简易计税

以全部价款和价外费用扣除购置原价或取得作价后的余额，按照5%征收率计算税额，向不动产所在地的地税局预缴税款，向机构所在地的国税局申报***。

这里需要指出的是，5%是征收率，不是预征率，全部税款都缴在不动产所在地了，向机构所在地只是履行个申报程序。

（2）转让营改增之前取得的不动产（自建）---简易计税

不做任何扣除，以全部价款和价外费用，按照5%征收率计算***。

向不动产所在地的地税局预缴全部税款，向机构所在地的国税局履行申报***程序。

（3）转让营改增之前取得的不动产（非自建）--- 一般计税　　

以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照11%的税率，计算应***额。

以取得的全部价款和价外费用扣除购置原价或取得作价后的余额，按照5%的预征率，向不动产所在地的地税局预缴税款，向机构所在地的国税局申报***。

需要注意的是，这里的5%是预征率。选择一般计税方式的，在不动产所在地缴纳部分税款，在机构所在地缴纳部分税款。

（4）转让营改增之前取得的不动产（自建）--- 一般计税

以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照11%的税率，计算应***额。

***人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率，向不动产所在地的地税局预缴税款，向机构所在地的国税局申报***。

这种情况，不动产所在地和机构所在地，都需要缴纳部分税款。

（5）转让营改增之后取得的不动产（非自建）--- 一般计税

以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照11%的税率，计算应***额。

以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或取得作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的地税局预缴税款，向机构所在地的国税局申报***。

（6）转让营改增之后取得的不动产（自建）--- 一般计税

以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照11%的税率，计算应***额。

以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地的地税局预缴税款，向机构所在地的国税局申报***。

四、提供建筑服务的******地点

建筑业的特点之一是，服务发***和机构所在地往往分离。36号文的附件二和《关于发布<***人跨县（市、区）提供建筑服务***征收管理暂行办法>的公告》（***税务总局公告201年第17号，以下简称17号公告），规定了建筑业的***地点。

（一）建筑服务***地点的一般规定

向建筑服务发***主管国税***预缴税款，向机构所在地主管国税***申报***。尽管***地点不同，但都是国税局。

（二）一般***人一般计税方法的预缴

一般***人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除***的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款。

（三）一般***人简易计税方法的预缴

一般***人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除***的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。

（四）小规模***人的预缴

小规模***人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除***的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。

需要指出的是，2%是预征率，3%是征收率，简易计税按照3%计算税额，全部在发***缴纳，机构所在地，只是履行申报程序。

来源/中税网

作者/王冬生

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