宅基地宅基地案情简介：江苏省淮安市是京杭大运河交点，江淮淮扬文化的中心，自古为水运枢纽、南北要冲。而始建于明代的文庙是淮安市历文化特色的代表。淮安市***以保护历史文化资源、促进文化旅游与商业的发展为名，实施整体开发建设，并以此为据大面积推进文庙地区的房屋征收。包括文渠河两岸三期数千户居民面临搬迁。其中有些房子属于基础设施落后的旧城区，但也不乏刚刚交付使用6、7年的新建住宅小区。且不论开发建设的目的是否具有公益性，仅仅对于被征收房屋的补偿标准的确定，就完全没有做到公正、合法、合理。自建商铺补偿李女士经营一家烟酒行，位于文渠河以北，承德南路，刚好属于规划文庙改造地区。该商铺房屋是一处平房，历经数次扩建、改造而成，由原来的五十多平方米增加至一百多平方米，其中原有五十多平方米有房屋产权证书，另外扩建的五十多平方米没有产权证。2013年12月，清浦区作出征收决定，清浦区******办工作人员在征收开始后找到李女士，进屋补偿范围及标准确定。***终只对有产权证的五十余平米进行了认定，根据征收部门所评估公司所评估的价格，一平米4600元，合计二十万多万，而扩建部分被认定为建筑。该房临近马路部分用于经营、后面用于居住，李女士一家三代在此生活了近30年，全部生活来源依托于烟酒行的经营收入。现在不仅无法继续经营、生活来源没有着落，连安身之处都可能失去。仅仅给予二十余万的补偿，对于周边均价每平方米7000元左右的新建商品房，李女士只能望洋兴叹，鹤壁宅基地，无法企及。经过和征收部门数次协商，终未能提高补偿数额。协商未果，李女士拒绝搬迁，但却未能阻止征收部门决意强行实施征收的步伐。2014年2月清浦区行政局下达《建筑限期拆除告知书》，对扩建部分，限期七天内自行予以拆除，否则由部门强制执行。万般无奈，李女士决定依***。但对于房屋征收一类的***行政行为，如何确认其***、如何提高补偿标准，属于行领域，不要说普通百姓、即便非行领域律师也无能为力。因此李女士向行政******律师寻求帮助。无证商铺补偿经过慎重选择，李女士委托北京京坤律师事务所张春涛律师***。在了解案情后，张律师依据经验判断：事态紧急、需立刻提起***程序、中止强行拆除扩建部分，保住房子，才能保住增加补偿的谈判筹码。于是立刻向清浦区行政局申请行政行为听证程序。从申请到批准、***听证只有十天准备时间，这期间张律师迅速搜集相关证据准备听证会。在听证会上行政局代理人提出扩建属于违建，违反城市规划，属于应当依法拆除的范围。但却并未出示违反城市规划的相关证据。在张律师的质证紧逼下，对方只好说：“因为***依据城市整体规划进屋征收，所以才对违建进行拆除，也就是说拆除建设是为文庙地区的房屋征收顺利进行而做出的行政决定。”针对如此狡辩，张律师出示了一份提前搜集、准备好的，淮安市的《信息公开申请答复书》，该份证据充分证明：清浦区针对文庙三期的《征收决定》尚未经合法的批准程序，却迳行启动征收程序，该征收行政行为***。张律师质问清浦区行政局参与听证的副局长：“依法行政是***行政******基本的行为准则。而《征收决定》的***性导致了《限期拆除决定》***，行政局如何能依据一个***的行政行为而做出另一个合法的行政行为？”该局张哑然失声。听证结束后，李女士的房屋没有被强制拆除，保住了谈判筹码，为下一步争取提高补偿做准备。坚冰打碎，一河水全开。在张律师和李女士一家人的共同努力下，经过数轮***程序，宅基地补偿律师，***终清浦区***和当事人李女士协商一致，达成补偿协议：不仅认定了扩建部分的房屋面积，还数倍提高补偿金，另外补偿一套百余米新建门面房，李女士一家得以继续经营烟酒行，生活有了保障。商铺***律师***要点：无证房，也称无户籍房产。是指之前那些违规建造或自由自有住房建造的一些统称，也就是违建房。因为没有***，本应该不予与补偿。但是依照1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》颁布以前的规定，自建自住的***房屋，其权利人具有***区域的正式又无其它住处的，可对其棚户区改造房屋***给予一定补偿，具体补偿金额由评估机构确认。本案中李女士家的扩建房屋建成时间是1990年前后，而依据当时生效实施的《城市规划法》，没有建设工程许可证，只有严重违影响城市规划的建设，宅基地***补偿，才予以责令停建、拆除等处罚，尚可采取改正措施的，限期改正即可。这一点在院的终审判例《昆明威恒利商贸有限责任公司与昆明市规划局、第三人昆明市盘龙区东华街道***行政处罚***案》中得以明确的体现。无证商铺补偿商铺***律师综上，在2008年《城乡规划法》实施前所建无证房，不能都被认定为建筑，对于不属于强制拆除范围的，在房屋征收过程中要给与合理、合法的补偿。在征收案件***过程中，***的律师的参与，对于实现这一诉求是***选择。自建商铺补偿宅基地宅基地宅基地房屋***中，补偿安置协议的问题是众多被***人关注的问题，也是被征收人关注的焦点，未来能过上什么样的生活就和这协议有直接的联系。成败在此一举。话音刚落，***相关部门为了方便快捷，便拿了份空白协议，让我们（被***人）签字，***办承诺高额补偿***协议。一、签约时要注意合同的细节和自己的谈判地位首先是要千方百计提高自己的谈判地位。和***方相比，被***者往往处在相对弱势的谈判地位上，比如遇到强拆时房主们不能反抗等等。***合同等等往往也都是由***方制定的，许多的条款可能还不会给被***人看。这种情况可能意味着合同上的条款可能对被***人不利，也有可能是合同上的***补偿款更高，***人想从中谋利。为了提高自己的谈判地位，寻找******律师及提出***往往是必须的。相比之下***方更害怕败诉，他们只要有一个败诉就意味着所有的行政行为都是***的，宅基地律师在线咨询，其***的成本就会急剧提高，这也是***方更愿意调解的原因。其次的合同细节的注意。被***人在合同签约时往往缺乏经验，很容易受到对方的影响。被***人在签约时一定要注意合同的各个细节，因为往往是这些细节决定着利益是否能真正实现。尤其是在合同上从***补偿款的签订时，一定要注意大写的地方不能空着，防止对方篡改补偿款数字。二、签约后依然要关注开放商签约之后的陷阱主要在***补偿款和安置房的问题上。首先是***补偿款问题。对于***补偿款，***方往往不会不给。但是，被***者们依然要注意***方的动向，防止***方因为宣告破产而拒绝打款，同时还要关注***补偿款的付款方到底是谁。其次是房屋的质量问题。我国的房屋使用权一般是70年，但房屋的建筑寿命却大多只有50年。对于这个问题，拿到安置房的房主们可以在经济环境相对较好的时候将房子卖出，如果房子并没有建好或者还没有拿到***也可以先与购房者商定好后签好合同就可以了。然后是逾期交房和房屋的面积问题。逾期交房可以通过对***项目的实现评估等方式解决。而房屋的面积问题则需要被***者自己注意。***方往往会在合同签订时约定房屋面积一旦超过一定标准会要求被***者补差价，注意合同中的细节往往被***人在签订合同的过程中，因为缺乏经验，一定要注意合同中的各种细节，往往这些细节往往决定着利益能否真的实现。问：签订***协议能否反悔正常情况下，协议在双方同意下才能签字，双方一经签字就是合法有效文件，原则上是不能反悔的，如果存在法定情形，可以向申请撤销或主张无效。根据《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害***利益;(二)恶意，损害***、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反***、行规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的；(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人院或者仲裁机构不得撤销（1）注意签订协议时，金额地方不要空着，预防篡改补偿款数字。（2）空白协议不要签，如签订空白协议，那么补偿款将得不到保障了。（3）无论承诺或借口，签字的协议必须保留原件，一张纸保全你的补偿款。（4）签订***协议要谨慎“先补偿，后搬迁”要牢记。（5）不与开发商签协议，签协议请***人士查看。一、申请1、申请时效。申请人申请行政复议，应当在知道被申请人行政行为作出之日起60日内提出（***另有规定的除外）。因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的，申请期限自障碍消除之日起继续计算。2、申请条件申请人是认为行政行为其合法权益的相对人；有明确的被申请人；有具体的复议请求和事实根据；属于依法可申请行政复议的范围；相应行政复议申请属于受理行政复议***管辖；符合******规定的其他条件。3、申请方式。申请人申请行政复议，可以书面申请，也可以口头申请；口头申请的，行政复议***应当当场记录申请人的基本情况、行政复议请求、申请行政复议的主要事实、理由和时间。4、行政复议申请书。申请人采取书面方式向行政复议***申请行政复议时，所递交的行政复议申请书应当载明下列内容：申请人如为公民，则为公民的姓名、性别、年龄、职业、住址等。申请人如为法人或者其他***，则为法人或者***的名称、地址、法定代表人的姓名；（京坤律师）被申请人的名称、地址；申请行政复议的理由和要求；提出复议申请的日期。二、受理行政复议***收到行政复议申请后，应当在5日内进行审查，对不符合行政复议***定的行政复议申请，决定不予受理，并书面告知申请人；对符合行政复议***定，但是不属于本***受理的行政复议申请，应当告知申请人向有关行政复议***提出。除上述规定外，行政复议申请自行政复议机构收到之日起即为受理。公民、人或者其他***依法提出行政复议申请，行政复议***无正当理由不予受理的，上级行政***应当责令其受理；必要时，上级行政***也可以直接受理。行政复议期间具体行政行为不停止执行。三、审理1、审理行政复议案件的准备。送达行政复议书副本，并限期提出书面答复。行政复议机构应当自行政复议申请受理之日起7日内，将行政复议申请书副本或者行政复议申请笔录复印件发送被申请人。被申请人应当自收到申请书副本或者行政复议申请笔录复印件之日起10日内，向行政复议***提出书面答复，并提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。审阅复议案件有关材料。行政复议机构应当着重审阅复议申请书、被申请人作出具体行政行为的书面材料（如农业行政处罚决定书等）、被申请人作出具体行政行为所依据的事实和证据、被申请人的书面答复。（京坤律师）收集证据。通知符合条件的人参加复议活动。确定复议案件的审理方式。行政复议原则上采取书面审查的办法，但是申请人提出要求或者行政复议机构认为有必要时，可以向有关***和情况，听取申请人、被申请人和第三人的意见。2、行政复议期间原具体行政行为的效力。根据《行政复议法》的规定，行政复议期间原具体行政行为不停止执行。这是符合行政效力先定原则的，行政行为一旦作出，即推定为合法，对行政***和相对人都有拘束力。但为了防止和纠正因具体行政行为***给相对人造成不可挽回的损失，《行政复议法》规定有下列情形之一的，可以停止执行：被申请人认为需要停止执行的；行政复议***认为需要停止执行的；申请人申请停止执行，行政复议***认为其要求合理，决定停止执行的；***规定停止执行的。3、复议申请的撤回。在复议申请受理之后、行政复议决定作出之前，申请人基于某种考虑主动要求撤回复议申请的，经向行政复议***说明理由，可以撤回。撤回行政复议申请的，行政复议终止。四、决定1、复议决定作出时限。行政复议***应当自受理行政复议申请之日起60日内作出行政复议决定；但是***规定的行政复议期限少于60日的除外。情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议***的负责人批准，可以适当延长，并告知申请人和被申请人；但是延长期限不超过30日。2、复议决定的种类。决定维持具体行政行为。具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持。决定撤消、变更或者确认原具体行政行为***。有两种情况：一是认为原行政行为认定的主要事实不清，证据不足，适用依据错误，违反法定程序，越权或者滥用职权，具体行政行为明显不当的，决定撤消、变更或者确认该具体行政行为***。二是被申请人不依法提出书面答复、提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料的，决定撤消。（京坤律师）决定被申请人在一定期限内履行法定职责。有两种情况：一是拒绝履行。被申请人在法定期限内明确表示不履行法定职责的，责令其在一定期限内履行。二是拖延履行。被申请人在法定期限内既不履行，也不明确表示履行的，责令其在一定期限内履行。决定被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为。决定撤消或者确认该具体行政行为***的，责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为。决定赔偿。行政复议***在依法决定撤消、变更或者确认该具体行政行为***时，申请人提出赔偿要求的，应当同时决定被申请人依法给予赔偿。决定返还财产或者解除对财产的强制措施。行政复议***在依法决定撤销或者变更罚款，撤销***、没收财物、征收财物、摊派费用以及对财产的查封、扣押、等具体行政行为时，应当同时责令被申请人返还财产，解除对财产的查封、扣押、措施，或者赔偿相应的价款。3、对抽象行政行为的处理。申请人在申请行政复议时，对作出具体行政行为所依据的有关规定提出审查申请，或者行政复议***认为具体行政行为依据不合法的，行政复议***可依法作出：有权处理的，应当在30日内依法处理。无权处理的，应当在7日内按照法定程序转送有权处理的依法处理。4、行政复议决定书的制作。行政复议***作出行政复议决定，应当制作行政复议决定书。行政复议决定书应载明下列事项：申请人的姓名、性别、年龄、职业、住址(申请人为法人或者其他***者，则为法人或者***的名称、地址、法定代表人姓名)。被申请人的名称、地址、法定代表人的姓名、职务。申请行政复议的主要请求和理由。行政复议***认定的事实、理由，适用的***、***、规章和具有普遍约束力的决定、命令。（京坤律师）行政复议结论。不服行政复议决定向起诉的期限(如为终局行政复议决定，则为当事人履行的期限)；作出行政复议决定的年、月、日。行政复议决定书由行政复议***的法定代表人署名，加盖行政复议***的。行政复议决定书一经送达，即发生***效力。除***规定的终局行政复议决定外，申请人对行政复议决定不服，可以在收到行政复议决定书之日起15日内，或******规定的其他期限内，向提起行政***。申请人逾期不起诉，又不履行行政复议决定的，对于维持具体行政行为的行政复议决定，由被申请人依法强制执行或者申请人民强制执行；对于变更具体行政行为的行政复议决定，由行政复议***依法强制执行或者申请人民强制执行。被申请人不履行或者无正当理由拖延履行行政复议决定的，行政复议***或者有关上级行政***应当责令其限期履行，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予警告、记过、记大过的行政处分；经责令履行仍拒不履行的，依法给予降级、撤职、开除的行政处分。宅基地***(图)-宅基地律师在线咨询-鹤壁宅基地由北京京坤律师事务所提供。行路致远，砥砺前行。北京京坤律师事务所（）致力成为与您共赢、共生、共同前行的战略伙伴，更矢志成为***服务较具影响力的企业，与您一起飞跃，共同成功!)