纠纷律师房屋被认定为违法建筑，需要严格执行这几个程序居住在湖北省某地的王先生，近日就受到了这样的困扰，住了好多年的房子，前段时间政府部门突然发了一个《公告》，自己房屋正好在征收范围之内，王先生正与有关单位协商这个事呢，当地规划局突然给他发了一个《限期拆除建设通知书》，说他住了十多年的房子是建筑，责令王先生限期拆除，逾期不拆将会强制拆除。王先生一时之间慌了神，自己上网找法律条文和应对办法，无奈，晦涩的法条自己也看不懂，对应的解决攻略更是五花八门，不知所云。后来，看到别人的推荐，就问到了北京京坤律师事务所，经过一番耐心和专业的解答，总算是解答了他的疑惑，连连表示感谢，并称回家和家人商量一下，要聘请京坤律师帮忙维权。今天，北京京坤律师就来和你聊一聊，遇到自己的房子成违建了，需要知道哪些事情。首先，你要明确违建的种类，建筑一般可以被分为两类：一是违反《土地管理法》等未取得建设用地使用权而建造的建筑物；二是违反《城乡规划法》等未获得规划许可或者违反规划许可，房屋纠纷律师咨询*，擅自在自己享有建设用地使用权的土地上建造的建筑物。本次，京坤律师就简单聊一聊，违反《城乡规划法》而需要被拆除的房屋，从头到尾，规划部门应当履行的法定程序是怎么样的。（一）、规划部门得知该建筑相关情况要对违建进行查处，首先机关需要知道有这样一个建筑的存在，通常机关获取消息的渠道主要几个方式：1、群众举报；2、行政机关日常巡查发现；3、其他机关通知；4、媒体曝光；5、其他。（二）、调阶段在机关得知该建筑的情况后，需要对该建筑作出认定，对于建筑是否属于违建的认定，首先要调查文件当事人的基本情况，包括家庭成员的各项信息，同时根据相关法律规定，还要有与违建人的谈话记录，还要对建筑的基本情况进行确认。整个阶段的工作，应该是有区、县一级的规划部门来负责。（二）、作出建筑的认定规划部门在调查工作完成以后，房屋买卖纠纷律师，要根据《城乡规划法》以及其他的相关法律、法规、规章等等，作出该建筑物是否是建筑，同时此类认定的作出，也有着严格的程序，如果是由向镇政府进行的取证工作，要把资料报给县级规划部门审查指导。（三）、作出责令限期拆除决定书决定依照《城乡规划法》规定，违反城乡规划法的建筑分为程序和实体两种，程序的，限期改正并罚款即可；而属于实体的建筑，要由规划部门作出《责令限期拆除建筑决定书》。在《责令限拆违建决定书》作出前，规划部门要作出《处罚预先告知书》，告知相对人事实、理由、依据，同时还要告诉行政相对人其享有陈述、申辩、申请听证的权利。在规划部门作出责令限拆决定书后，许多工作人员以为已经万事大吉了，甚至会在《决定》发出后不久，便组织人将违建拆除了，他们认为，反正都已经作出《限拆决定》了，还有什么可等的。实际上，他们的行为已经违反法律，根据《行政强制法》相关规定，行政强制执行前，给相对人附加义务和权利的行为有一个权利的救济期，目的以保证国家公权力不被滥用，也是为了保护百姓的权益。（四）、文书的送达纠纷律师处罚决定作出后，行政机关或政府现在要将文书送达相对人，行政机关或政府送达给当事人时要有两名以上的工作人员一同送达，同时要对送达的日期进行记录，因为送达涉及诉讼时效等相关情况，所以送达问题不可忽视。《责令限拆决定书》送达后，相对人的救济权利从收到该决定的第二天起算，如果对该决定不服，60天内可以提起行政复议，六个月内可以提起行政诉讼。要提醒的一点是，大家千万不要以为，政府人员在送达时，你拒绝签收或者躲起来就万事大吉了，根据法律规定，当事人不配合的、不签收的，工作人员在回执单上签字后，注明当事人拒签，然后将文书张贴在违建的明显位置，并通过影像记录，再找当地邻居或者基层自治组织的工作人员见证，即视为送达，这是法律为了避免行政相对人通过“流氓”手段，来规避处罚。致辞，只要工作人员按照程序履行了送达义务，救济期就开始起算了，当救济期经过后，房子被拆了就来不及了。纠纷律师近年来，随着二线、三线城市房价高启，政府部门卖地的热情也日益高涨，有的政府对于比较难拆的房子，采取了迂回拆迁的策略，好好地房子，突然就“被违建”了，这时候就需要用法律手段，来保护自己。当碰到自己的房子被确认为违建的时候，先不要着急，把自己的情况对照文章仔细分析一下，如果认为房屋征收拆迁部门没有严格按照以上程序进行，那么对被拆迁人来说，房屋买卖纠纷律师*，就迎来了一个良好的维权契机，即通过法律手段来固定对方的之处，进而提高谈判的筹码，*终获得公平合理的补偿。当然，每个案件都有共性和特性，本篇文章旨在帮助大家在面临问题是切莫慌乱，建议遇到这样的事情，建议还是及时咨询专业律师，避免因自己盲目操作造成损失或是错过*的维权时间。京坤律所多年以来经办了大量的建筑拆除案件，大部分案件都取得了良好的结果。纠纷律师纠纷律师纠纷律师为了加快拆迁项目的进程，降低整个拆迁工作的成本，一些政府部门常常采取的套路就是“拆违代拆迁”：拆迁没来之前，房子住了好多年，一直妥妥地立在那里;一说要拆迁，各职能部门就马上到位了，竭尽全力地给大家的房子贴上“违法建筑”的标签，再以极低的补偿费用甚至是零补偿来逼迫大家妥协。作为被征收人、被拆迁人，我们首先要知道违法建筑的认定处理程序，才能防止自己的合法权益被侵害。一、什么是违法建筑？违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，违反《土地管理法》《城乡规划法》《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。二、违法建筑的认定程序。1、。就是部门对于发现或接到投诉、举报等事实或者材料后，认为有违法事实发生或存在并需要追究法律责任时，决定把它作为行政案件进行查处的一种活动。这个程序中只有以下行政机关有权查处违法建筑：（一）规划局或者规划。这是法定部门，城市里的违法建筑由其来查处。（二）城市管理综合行政局。其机构本身是没有权利查处违法建筑的，需要得到省级政府的授权。（三）乡、镇。它的范围是乡、村庄规划区范围内，简单讲就是在农村的违法建筑由其来查处。2、。整个工作，城镇规划区的由县(区)规划部门承担，乡村规划区的由乡镇政府承担。调查内容主要包括以下四点：（1）被调查房屋的影像资料以及与当事人的谈话询问笔录。（2）调查违建当事人的基本情况。除个人信息、主要经济来源等因素之外，还要调查：除修建的违法建筑外，是否还有其他房屋，住房面积、违法建筑的用途等。（3）现场勘验记录。记录应包括违法建筑的详细地理位置、面积、结构和修建时间。（4）调取城市、镇建设总体规划和控制性详细规划，确定规划区，并到房管部门查询该建筑的登记材料。需要注意的是，人员不得少于2人，需有相关文件并主动向被拆迁人出示。在被询问以及在签署笔录时要谨慎。在行政中，常见的笔录有《现场检查笔录》、《现场勘验笔录》《调查笔录》，签字时，被调查人切记看清笔录内容，如果发现内容与事实不符时，建议不要签字。签字时要注意：笔录每页都要签字并填写正确的日期。3、对违法建筑进行认定。工作完成后，有关部门会对涉案房屋作出是否属于违法建筑的认定。城镇规划区内的建筑，由县(区)规划部门认定;乡村规划区内的房屋，乡镇政府要将工作资料报县级规划部门审查指导，然后由乡镇政府对涉案房屋作出是否属于违法建筑的认定。三、违法建筑的处理程序。1、依法对当事人送达书面的《行政处罚告知书》，并听取其陈述和申辩。根据《行政处罚法》规定，行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利。该告知书必须以书面形式送达当事人。告知书和决定书之间的间隔期限一般是要间隔三天以上，当事人在此期限内享有陈述、申辩的权利。行政机关必须充分听取当事人的意见，且进行复核，如果当事人的申诉成立的，行政机关应依法采纳。如果人员拒绝听取当事人的陈述、申辩，行政处罚决定则不能成立，且行政机关不得因当事人申辩而加重行政处罚。2、作出《责令限期拆除决定书》。在经过了告知书载明的期限后，行政机关应当作出责令限期拆除的决定书，并书面送达当事人。该决定书应载明以下内容：（一）当事人的姓名或者名称、地址；（二）拟拆除的违法用地和违法建筑的地址；（三）违反法律、法规或者规章的事实和证据；（四）限期拆除的理由和法律依据；（五）限期拆除的方式和期限；（六）不服该决定，申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限；（七）作出该决定的行政机关名称、和日期。当事人如果对《责令限期拆除决定书》不服的，可以在六十天内申请行政复议，也可以在六个月提起行政诉讼。3、行政机关强制拆除违法建筑。如果当事人拒不履行限期拆除违法建筑的义务，在法定的期限内不申请行政复议也不提起诉讼的，行政机关可以依法强制拆除该违法建筑。但行政机关在强制拆除违法建筑前，需要按照《行政强制法》的规定履行催告程序和作出强制执行决定。（1）强制执行催告程序。行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：（一）履行义务的期限；（二）履行义务的方式；（三）涉及金钱给付的，应当有明确的金额和给付方式；（四）当事人依法享有的陈述权和申辩权。当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。（2）作出《强制执行决定书》。经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。强制执行决定应当以书面形式作出，并载明下列事项：（一）当事人的姓名或者名称、地址；（二）强制执行的理由和依据；（三）强制执行的方式和时间；（四）申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限；（五）行政机关的名称、和日期。行政机关拆除前作出公告，限期当事人自行拆除。很多当事人找到京坤所的时候，都存在以补偿问题为矛盾源头所引发的一系列纠纷。而京坤律师在处理此类问题时，往往会接受协商、谈判类事项的委托，代理当事人与征收方的谈判事宜，从而解决双方争议不下的补偿数额。当然了，宣城纠纷律师，在全程代理、拆迁案件过程中也是少不了谈判这一项工作的，不仅如此，往往补偿协议的签订都是在诉讼程序搭建的谈判桥梁上完成的。可见，谈判对于获取合理征收补偿的重要性。那在律师的角度，究竟该如何谈判，该如何将各执一词、相持不下的、不能让步的局面化解到协商一致、签订补偿协议的结果呢？不能否认，这确实是个技术活。今天我们就来讲一讲，在拆迁类案件中的谈判技巧，以指导广大被拆迁人在协商补偿事宜时能够找准问题关键，以恰当的方式与征收部门达成一致。拆迁奖励理性对待在京坤律师遇到的拆迁政策中，确有一些利好的奖励政策。但是大多时候的奖励只是为了能够让广大的被拆迁人尽快的签订补偿协议，腾空房屋，为后期项目的开展和建设创造条件。所以，越是丰厚和易得的拆迁奖励，被拆迁人越要谨慎对待。虽然我们不必然认为所有的奖励背后都有不同的目的，但是要理性看待，不能因为前期的奖励丢失了合理补偿的机会和可能。其实从《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定不难看出，在作出房屋征收决定之前，征收补偿的费用就已经足额到位了。如果在征收补偿费中有大量的金额用于奖励，那么正常的补偿份额是不是会被压缩呢？这是一个值得思量的问题。毕竟总量确定，此消彼长。如果真的是这样，奖励越是丰厚，那么后续不合理的补偿发生的情况就会越多，可能性也越大。所以，被拆迁人一定要有一个合理的预期，知道自己应得的是什么，而什么又是不能要的。谈判过程中，征收方为了能尽快达成补偿，往往会抛出一个丰厚的奖励条件，好让被拆迁人接受之前不太合理甚至是不合法的补偿数额。这时候一定要谨慎考虑，将应得的补偿记在心底，不要因为前期的奖励，而丢失了原本应得的那一部分。不能只谈法律大框架，不谈拆迁具体政策虽然委托律师后，律师是在法律框架内，帮助被拆迁人实现获取合理补偿的诉求，但是我国法律只对拆迁流程、拆迁补偿的大致标准有明确的规定。而具体到每个地方、每个片区也都是有每个地方的拆迁政策的，其中包括与本地实际情况相符的具体补偿标准。有些当事人看到《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条就以为房屋的补偿不能比市价低。这其实是对法律规定的不完全理解以及解读的偏差。第十九条的规定是：对于被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，有具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。该规定的关键除了不低于“市场价格”还有“类似房地产”以及“评估”等字眼。“类似房地产”是指与被拆迁房屋及所占土地位置、用途、结构、新旧程度等情况相似的房屋和土地，而“评估”更是要参照该片区内公布的具体的补偿方案才能有结果。总的来说，对比类似房地产的市价可以知道自己家的房屋补偿是低是高，但是具体能补偿多少，还是要依据补偿方案确定的，也就是咱们所说的拆迁政策。所以谈判不能只说法律的框架性规定，而应根据被拆迁房屋的实际情况对应补偿方案确定合理的补偿。当然，如果被拆迁人在谈判之前发现拆迁政策本身存在问题，则应该尽快找到拆迁政策的法律漏洞和点，以确保自己合法的拆迁补偿不被拆迁方压缩。口头达成一致等于没有达成一致纠纷律师谈判本就是嘴上的功夫，但是谈判的成果却不能只是嘴上说说。我们遇到过太多的情况是，当事人拿着协议说：律师，这个协议虽然是这样写的，但是我们不是这样约定的，他们当初答应了什么什么我才签的字，结果现在协议签了，却跟当初说的不同。也有当事人是在与对方达成一致后，拆迁方拿出空白协议说：先签了字，回头我们再把刚才说好的补偿都写上，到时候再给你一份。而当事人找到律师的时候，手头什么协议都没有，白白签了个空白协议。如果真的是这种情况，等当事人找到律师的时候，可能律师都无法挽回其应得的补偿了。纠纷律师所以不管谈的结果是什么，如果能够达成一致，双方都能够同意，那么就应该在纸面上固定下来，以便日后履行。而且，如果就货币补偿达成一致，应该把补偿金额、支付方式、支付时间都写清楚。如果就房屋置换达成一致，应该把置换房屋的面积、位置、交付时间等都约定明确。哪怕在后续的履行过程中产生纠纷，也可就协议进行起诉。以上就是京坤律师整理的一些补偿谈判过程中能够实际操作的实用技巧。如果确实遇到比较难以应付或者无法判断真伪的谈判境遇，可及时咨询专业律师或者委托律师代为谈判。毕竟谈判机遇可遇不可求，既要谨慎对待，更不能错过时机。房屋交易律师(图)-房屋买卖纠纷律师-宣城纠纷律师由北京京坤律师事务所提供。北京京坤律师事务所（）坚持“以人为本”的企业理念，拥有一支敬业的员工队伍，力求提供好的产品和服务回馈社会，并欢迎广大新老客户光临惠顾，真诚合作、共创美好未来。北京京坤——您可信赖的朋友，公司地址：北京市朝阳区东三环中路39号建外SOHO西区18号楼2502，联系人：李吏民。)