咨询房产律师咨询房产律师案情简介：内蒙古自治区乌兰察布市集宁区以《集宁区关于市政道路建设工程房屋征收的通告》形式作出的房屋征收决定，对该区工农大街区域房屋进行征收。当事人李先生一家该路段有一临街***二层楼门面房，经营一处小规模宾馆。该***照齐全，参照同类经营性用房，市场价值达两万元一平米。但在此次征收中，征收部门所确定的补偿方案是：按原房产面积给予每平米七千元补偿；或者提供产权置换，但置换房屋位置偏僻，根本无法用于商业经营。李先生与征收部门协商未果，即委托北京行政***领域***律师张春涛律师和李宁律师代理该案，就集宁区过低的征收补偿标准提起***。北京房屋征收律师?***历程：经过仔细研究案情，严格审查证据材料，张律师和李律师发现集宁区***的《征收决定》存在严重的***。首先：2011年1月21日，新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施后，明确了只有各级***才能成为实施房屋征收的主体。而乌兰察布市集宁区作出《征收决定》的依据之一《商业***调查明细表》的签章人为：乌兰察布华鑫房地产开发有限公司。另一份证据《房地产评估报告》的委托方居然是：华鑫房地产有限公司。由开发商主导的征收是完全违反***规定的。进一步审查，两位律师又发现，该《征收决定》以“市政道路建设工程”为名，貌似符合公共利益，实质却将征收收回的土地转让给乌兰察布华鑫房地产开发有限公司进行商业开发项目，律师向相关行政部门调取了一份证据：集宁区工农大街两侧规划图。图中显示在原告被征收房屋位置明确注明了“商业广场”字样，这份证据表明，所谓的“市政道路建设工程”根本不存在，完全是以公共利益之名，实施商业开发。是对被征收人的欺骗，对***的亵渎。随着审查的深入，***点一个个逐渐浮出水面，律师发现仅仅一个《征收决定》行政行为，该区***就存在十余处实体、程序***。面对这样严重***的房屋征收和补偿，两位律师提起一系列的***程序，向集宁区施压，进而为当时人争取合理的补偿，并取得阶段性胜利。北京律师***要点：城市房屋征收的基本***依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，地方要以此为据作出《征收决定》和《征收补偿决定》。条例规定：“对被征收房屋的价值补偿不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格”。经营性门面房，也就是商业用房的补偿不能等同于居住用房的补偿标准。征收补偿过低时，当事人要勇于拿起***维护自己的合法权益，积极争取合理、公正的补偿咨询房产律师咨询房产律师【入选理由】一个具体行政行为是否合法应该从实体和程序两个方面进行认定，本案一审仅认定强制拆除行为在程序上***，但经过二次审判程序，***终确认了强制拆除的行政行为在程序上和实体上均为***，故为了向广大当事人提供指导性意见。【案例背景】鲁先生、郭女士夫妇家住吉林省某市，长期居住在这里，是这里的居民，2006年9月1日鲁先生夫妇为谋划生计，决定开办鸡场，并为此建成了养殖场，一直进行着合法经营。2013年4月13日，鲁先生夫妇所在某市住房保障和城乡建设局（一下简称住建局）人员对鲁先生夫妇送达《拆除通知》，称鲁先生夫妇的养殖场为***建筑，并限7日内自行拆除所有***建筑并***原貌，否则规划行政主管部门将依法对其进行强制拆除，并自负由此造成的一切后果。鲁先生收到通知后，一头雾水，不知所云。之后由于鲁先生夫妇在规定期限内未予履行，2013年4月23日，某市住建局在未履行相关法定程序的情况下，竟然对该房屋建筑实施了强制拆除。此次强拆给鲁先生夫妇造成了不小的损失，在遭遇强拆后的鲁先生夫妇满腔怒火，奔走于省市的各个部门寻求救济，但都无济于事。在***无果的情况下，冷静过后的鲁先生夫妇明白了只有拿起***的才能正真达到***的目的，咨询******律师，于是鲁先生夫妇既然赴京，及时找到了北京***团队---北京京坤律师事务所，在详细了解案情后，京坤律所指派陈军律师代理本案，陈军律师一直专注于房地产法、土地法、******的研究，***代理土地征收、房屋***案件，其深厚的法学功底、丰富的实践经验在办理***案件中得到了充分发挥。同时，陈军律师根据***案件矛盾错综复杂，涉及点面广、***关系多的特点，***律师团队，制定应对方案，用“四两拨千斤”的方法，以“给我一个支点可以撬动地球”的气魄，从而使多起重大疑难复杂案件峰回路转，柳暗花明，为更多的被***人争取到了公平、合理的补偿。在接受鲁先生夫妇的委托后，陈军律师立即为鲁先生夫妇制定了一套缜密的***方案！【办案过程】办案辑：追根溯源，咨询房产律师，查明真相，了解案件始末在前期的案情了解过程中，经过缜密细致的询问后，陈军律师的得知，原来在2003年12月6日，某市建设规划部门为鲁先生之妻郭女士颁发（2003）临建许字023号《吉林省城市（镇）建设工程临时建设工程许可证》，内容载明“建设单位郭某，位置某街道，工程名称鸡舍、看护房，建设面积1955.5平方米，使用期限2年至2005年12月6日止，结构种类砖木。”于是鲁先生夫妇在该许可的区域内建筑临时建筑。此后，又在该区域附近陆续建设建筑物。2011年某市办公室制发*政办函（2011）23号《关于印发某市集中开展***建设行为专项整治活动方案的通知》，要求***有关办局等部门认真落实。经某市年限鉴定小组鉴定，鲁先生夫妇在该处有四处建筑房屋为2006年9月1日后建设，分别是610平方米的砖瓦房、三处是77.5平方米、77.5平方米和195.5平方米棚厦建筑。2013年4月13日，某市住建局人员对鲁先生夫妇送达《拆除通知》，内容载明：“鲁某在某街道，未办理任何审批手续、擅自建设房屋（临时房、棚厦），违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条，《吉林省城乡规划法》第五十五条属***建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条、《吉林省城乡规划条例》第七十七条规定，限你7日内自行拆除所有***建筑并***原貌。”办案第二辑：提起行政***，一审掩耳盗铃，***强拆仅被判定程序***！陈军律师意识到这是典型的未履行合法手续就进行强拆的行政行为，于是指导鲁先生夫妇于2015年向某市人民提起行政***，要求确认某市住房保障和城乡建设局2013年4月22日强制拆除鲁郭二人建筑物的具体行政行为***。但是天意弄人，在审判中，认为，某市住房保障和城乡建设局进行行政强制执行时，虽未严格按照《中华人民共和国行政强制法》第四十四条对***建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的应当由行政能***予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政***的，又不拆除的，行政***可以依法强制拆除的规定，但仅是违反程序的行政行为。鉴于本案未办理规划审批的房屋已被拆除的事实，***终某市人民根据《中华人民共和国行政***法》第七十四条之规定，作出（2015）*行初字第11号行政，仅某市住房保障和城乡建设局作出强制拆除鲁先生、郭女士的房屋程序***。办案第三辑：决然上诉，大获全胜，***强拆行为得以，实体程序均被判***！在收到某市人民的后，虽然仅是程序***，未大获全胜，但是这也大大加强了鲁先生夫妇的***信念！于是在陈军律师的帮助下，鲁先生夫妇向吉林省某市中级人民提起上诉，请求撤销一审，并确认某市住房保障和城乡建设局2013年4月22日强制拆除鲁郭二人建筑物的具体行政行为***。在***中，陈军律师提出，某市住房保障和城乡建设局作出的拆除鲁先生养殖场的行政行为，从实体到程序均***。鲁先生的养殖场是经过某市住房保障和城乡建设局批准后依法建设的。某市住房保障和城乡建设局如果认为该养殖场违反城乡规划需要拆除，应当按照法定程序和步骤，实施拆除行为；一审超越审判职权，以审判权代替行政权，认定鲁先生的建筑物是建筑，严重违反***规定，也超出人民行使审判职权的范围；某市住房保障和城乡建设局没有依法作出鲁先生的养殖场属于***建筑的处理决定，仅凭《拆除通知》就强行将鲁先生的养殖场强制拆除而且通知也未确定应拆除上诉人的养殖场的建筑面积的内容；按照行政***法第七十四条第二款的规定，应认定行政行为***，原审某市住建局作出强制拆除鲁先生、郭女士的房屋程序***不妥。除此之外，陈军律师补充表示，依照《中华人民共和国行政强制法》第四十四条“对***的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的应当由行政***予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政***，又不拆除的，行政***可以依法强制拆除。”的规定，行政***应当按照法定程序实施对***建筑物的强制拆除行为之前，应告知行政相对人对确认建筑决定的行政行为，享有救济途径和期限的权利，以保障行政相对人通过法定途径维护自己合法权益不受侵害。而某市住建局向鲁先生夫妇制发《拆除通知》，虽然该通知确认鲁先生夫妇建筑坐落位置，但未认定建筑的四至和面积。因鲁先生夫妇在该区内建筑几千平方米的建筑物，具体哪些建筑物认定为***建筑，应予强制拆除不清。《拆除通知》内容不具体明确，不具备强制执行的依据。同时该通知也未告知鲁先生夫妇救济途径和期限，侵害鲁先生夫妇对某市住建局认定其鸡舍为建筑的行为是否合法的救济权利。某市住建局在鲁先生夫妇救济期限内，将鲁先生夫妇部分建筑物予以强制拆除的行为，违反***规定，该具体行政行为应认定***。【胜诉】***终，2016年3月25日吉林省某市中级人民采取了陈军律师的意见，并根据《中华人民共和国行政***法》第八十九条款第（二）项之规定，作出（2016）吉05行终8号行政书，撤销某市人民（2015）*行初字第11号行政书，并确认某市住建局强制拆除鲁先生、郭女士建筑物的行政行为***。至此，本案取得了阶段性的胜利，为之后获得***终的合理补偿奠定了坚实的基础！【感谢回馈】案件结束后，鲁先生夫妇在我们固有的当事人回访中，万分感激的说道：“某市住建局强制拆除房屋后，我们面临着无家可归的情况，一时间使得我们处于慌乱无措的状态，但在北京京坤律师事务所***团队的帮助下，在陈军律师的强力***中，我们从一审仅仅强拆行为程序***到二审，大获全胜。我们终于获得了***的公正对待，赢得了案件的胜利。感谢北京京坤律师事务所的帮助与指导，更加感谢陈军律师的耐心指导与亲力亲为，相信在以后的***道路中，在京坤律师的强力***下，必定会得到***的公正对待，获得合理补偿！”【以案说法】本案中，鲁先生夫妇经过奔走于省市相关部门寻求帮助，到拿起***聘请律师******，经过一审二审的审判，***终确认某市住建局强制拆除鲁先生、郭女士建筑物的行政行为***。其中，关键的的是，根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，辽源咨询房产律师，行政***按照法定程序实施对***建筑物的强制拆除行为之前，应告知行政相对人对确认建筑决定的行政行为，享有救济途径和期限的权利，以保障行政相对人通过法定途径维护自己合法权益不受侵害。同时这也是法治中国下，加强公民的***意识和规范行政***依法行政的必然要求。【入选理由】房屋***通常是基于***建设和城市改造的需要，由建设单位对存在于建设用地上的房屋进行拆除，并对房屋所有者或使用者进行迁移安置并给予补偿。而这一领域矛盾的多发常常是源于补偿的不合理，造成这一问题的原因有很多。如果将程序向前或向后推移不难发现，补偿不到位可能是评估上出了问题也可能是***方与房屋所有者或使用者在补偿问题上无法达成共识，无论是哪里出了问题，无论问题多么显而易见，在问题的突破和解决上都需要花费大量的精力。而在此次的案例中，正是由于京坤律师的***处理使得在发现问题究其溯源的基础上的解决了补偿决定之中存在的缺陷和将房屋所有者的利益弃之不顾的问题。北京***律师【案件背景】郭先生是吉林省F县人，其在F县某镇拥有合法房屋。2011年6月15日，吉林省A保护开发区管理会C区管委会（以下简称“C区管委会”）称因旧城改建需要，将对特定区域内的房屋进行征收，郭先生的房屋正好在此征收范围之内。2013年12月16日，B市通汇联盟房地产评估有限公司与吉林H资产价格评估有限公司就郭先生的房屋补偿款作出评估结果，补偿价款包括房屋、室内装修、附属物及经济作物补偿，共计二十三万余元。郭先生在拿到此份结果后认为此份评估没有将房屋的本身价值体现出来，遂向房屋征收办申请重新评估。但房屋征收办接到郭先生的申请后并未重新***评估，且在2014年6月23日，C区管委会决定依据之前的评估结果对郭先生的房屋进行征收，并作出《房屋征收补偿决定书》。直到看见补偿决定郭先生才傻了眼，一直以为能够有一份公平合理的补偿，没想到征收方就要这样稀里糊涂的将自己的房屋收走。郭先生清楚地知道这样的补偿决定与自己房屋的市场价值相去甚远，存在极其不合理的情况，遂决定拿起***依法维护自己的合法权利。经多方打听找到了北京知名***律师李吏民律师为自己依***。?北京房屋***律师【办案过程】李吏民律师认真聆听了郭先生的基本情况，查看了相关材料决定代理该案。随后***了房屋***律师团队细致的研讨此案，在每一个细节上争取为当事人谋取的合法利益。辑：***程序大启动，行政复议陷僵局李律师在做好大量前期准备工作之后，立即启动了相关的***程序，首先是协助张先生向涵盖本次***的行政***递交了***信息公开的申请，要求有关部门公开本次中的立项、审批等***文件。此举的目的十分明确，即寻找的***之处、程序上的诸多漏洞，而结果就像预期的那样。通过前期***信息公开程序的启动，李吏民律师从中获得了许多有用的信息，之后经验丰富的李律师通过详细的整理研究，从众多信息之中找到了***点。李律师立即向A保护开发区管理会提起了行政复议，就补偿决定的问题要求A保护开发区管理能够查明下属***的***所在，给郭先生一个合理合法的交代。可复议申请虽被受理，但是由于***内部各级***的利益关联等原因，复议******终作出了维持C区管委会行政行为的决定。复议***不顾正义偏袒下属的做法使案件陷入了僵局，但经验丰富的李律师并没有就此放弃。北京强拆律师第二辑：京坤律师深思虑，行政***提上议程。虽说在之前的行政复议程序中遭遇了令人沮丧的阻碍，但是这些困难并不会成为律师再次***的障碍，相反有着***敏感和思维的律师却能将这一切转危为安。于是李吏民律师决定启动***程序促使问题的解决能够一步到位，但此时的郭先生不免有些担心，会不会也会与当地的***部门互相通气呢？而李律师以过硬的***素养和多年的办案经验使郭先生安了心，李律师认为，只有追究到底、竭力***才能达到想要的结果。面对的***问题不能够畏畏缩缩，而是要勇往直前。随后李律师对案件的证据及收到的***信息重新进行了梳理，找到能够支持当事人合法利益的相关资料，并以此草拟了一份起诉书，交由郭先生让其以吉林省A保护开发区管理会C区管理为被告，诉请依法撤销被告作出的房屋征收补偿决定，并承担***费用。某县人院依法受理了此案。在庭审过程中，原被告双方就被告所作出的房屋征收补偿决定是否合法展开了激烈辩论。第三辑：京坤律师直击要害，博弈结果惊喜而来首先，李律师通过之前所掌握的证据，指出被告没有作出征收补偿决定的主体资格，然后用当事人提供的现场录像光盘证明被告所称旧城改造实属商业开发。同时被告没有提交证据证明对原告房屋征收进行建设符合三个规划，验证了本案不符合征收的条件。这一连串的博弈为撤销该份《房屋征收补偿决定书》提供了一个又一个的突破口。其次，李律师提出由C区管委会作出的《房屋征收补偿决定书》所依据的评估报告不合法。郭先生在收到评估报告后及时向征收部门负责人提出了异议申请，该负责人也收到了评估报告异议申请，但征收部门没有对评估报告进行复估，显然剥夺了被征收人的异议权，侵害了被征收的合法权利，李律师认为在郭先生提出异议后又没有进行复估的评估报告不能作为作出征收补偿决定的依据。***后，李律师从对方所提供的证据入手，提出一系列的质证意见，其中包括，征收人与被征收人的协商是作出征收补偿决定的前提，而本案中被告没有提交充分的证据证明征收人与被征收人就房屋征收补偿问题进行了协商；被告没有提交房屋征收部门请求作出征收补偿决定的申请；被告没有提交其受理房屋征收部门请求作出征收补偿决定的受理决定书；被告作出征收补偿决定后没有及时在房屋征收范围内进行公告；被告所提供的房屋征收搬迁通知书并未送达给原告，被告亦未提供送达回证证实其已合法送达，咨询房地产律师，等等。对方辩护律师在李律师言辞犀利的质询及辩驳之下，显得难以招架。【胜诉】认为在被告提供的评估报告中，均只注明如对评估报告有异议可在10日内提出，并未明确告知接收复估申请的机构。在此前提下，原告在规定日期内向负责本地区征收补偿事宜的C区征收办递交复估申请，并由C区征收办的时任负责人签字确认的事实，足以让原告相信其评估异议权能得到合法救济。现被告以原告未向评估机构提出复估申请为由，未将复估申请转交评估公司***重新评估，显然违背公平、公正的原则，损害了原告的合法权益。遂被告作出的池西管征补（2014）第13号房屋征收补偿决定，应认定违反法定程序，依法予以撤销。***终作出如下：撤销被告吉林省A保护开发区管理会C区管委会做出的C管征补（2014）第X号房屋征收补偿决定书，案件受理费由被告承担。该案胜诉后，李律师依旧在冷静思考，在一份补偿决定的同时，怎么做才能得到更加公平合理的下一份补偿呢？随后李律师指导当事人申请了房地产估价机构资质的变更。2015年6月15日，吉林省A保护开发区管理会C区管委会重新作出了C管征补（2015）第XX号补偿决定，在原有的基础上提高了补偿。但是在郭先生拿到新的补偿决定的时候发现，该份补偿的作出没有履行法定程序，没有考虑到郭先生除房屋之外的国有土地使用权的补偿，更在送达程序上出现了问题。随后李律师再次与补偿方进行了沟通，令人欣慰的是，同年7月8号，吉林省A保护开发区管理会C区管委会自行撤销了重新作出的补偿决定。【感谢回馈】在补偿决定两次被撤销之后，郭先生十分庆幸选择相信京坤律师，坚定的选择。在郭先生随后来到京坤所当面感谢李律师时说：“如果不是李律师坚定的陪同，我在这***过程中都有可能半路倒下，坚持不住。正因为有李律师***的指导和不懈的精神才有了今日的结局。正因为我知道撤销补偿决定的不易，才更加感谢李律师长久以来的付出。现在我毫不怀疑的相信，有京坤律师的帮助，我一定能拿到合理的补偿！”咨询房产律师(图)-咨询******律师-辽源咨询房产律师由北京京坤律师事务所提供。行路致远，砥砺前行。北京京坤律师事务所（）致力成为与您共赢、共生、共同前行的战略伙伴，更矢志成为***服务较具影响力的企业，与您一起飞跃，共同成功!)