中国商业地产行业市场发展规划及投资战略研究报告2014-2019年最新版【报告编号】:135952【出版时间】:2014年2月【出版机构】:北京产业研究院【交付方式】:EMIL电子版或特快专递【报告价格】:【纸质版】:6500元【电子版】:6800元【纸质+电子】:7000元【订购电话】:010-5727229815313003250【在线联系】:QQ930562460【联系人】:张霞高红苗----客服专员(电议价格有折扣）免费售后服务一年，具体内容及订购流程欢迎咨询客服人员。http:///report/ml【报告目录】第一章商业地产行业发展背景与阶段分析151.1商业地产行业定义及分类151.1.1商业地产行业定义151.1.2商业地产行业分类151.2商业地产行业的投资背景161.2.1商业地产行业的发展历程161.2.2商业地产行业的驱动因素18（1）外部驱动因素分析18（2）内部价值潜力分析211.2.3商业地产行业发展的必然性231.3商业地产行业的发展环境251.3.1经济环境分析25（1）行业与经济发展相关性25（2）国家宏观经济发展现状25（3）国家宏观经济发展前景301.3.2融资环境分析32（1）金融机构贷款投向分析32（2）中央银行货币政策解读341.3.3城镇化进程分析35（1）我国城镇化进程分析35（2）国家城镇化进程规划37（3）行业与城镇化相关性371.3.4消费环境分析38（1）居民收入水平分析38（2）居民消费水平分析39（3）零售业的扩张速度401.4商业用地供应情况及价格分析421.4.1土地市场供应情况分析42（1）推出土地结构分析42（2）成交土地变化趋势431.4.2土地市场价格变动分析44（1）土地价格增长速度44（2）限购对地价的影响451.5商业地产行业运营数据分析461.5.1商业地产行业开发投资额分析461.5.2商业地产行业销售面积分析471.5.3商业地产行业销售价格分析471.6商业地产行业投资空间与潜力491.6.1商业地产行业投资空间分析491.6.2商业地产开发潜力规模分析49（1）当前商业地产潜力规模发展误区49（2）商业地产潜力规模影响要素分析49（3）合理确定商业地产潜力规模建议52第二章商业地产项目的开发运营分析532.1商业地产项目条件判断532.1.1交通条件532.1.2市政配套542.1.3物业配套542.1.4规划设计552.2商业地产项目商业规划562.2.1商业经营规划的成本分析562.2.2商业经营规划的布局顺序572.2.3商业经营规划的整体利益572.2.4商业经营规划的风险瓶颈582.2.5商业规划的黄金分割定律582.2.6配套设施的作用与投入602.2.7商铺格局规划分析682.3商业地产项目经济测算732.3.1项目总投资构成的估算73（1）固定资产投资总额估算73（2）流动资金投资情况估算742.3.2项目总成本费用及经营成本估算74（1）固定资产折旧及无形资产摊销74（2）总成本费用及经营成本估算752.3.3物权转移销售模式定价策略分析75（1）定价策略分析75（2）全物权转移定价策略分析77（3）带条件物权转移定价策略分析77（4）不完全物权转移定价策略分析782.3.4商铺的定价方式分析782.3.5项目收入、税费及收益79（1）项目收入估算79（2）项目税费估算80（3）项目收益预测802.4商业地产项目营销推广822.4.1销售与经营的平衡分析822.4.2商业物业商铺营销特性822.4.3商业项目营销推广流程832.4.4商业物业常用销售方式842.5商业地产项目招商实施852.5.1商业地产项目招商对象852.5.2商业地产项目招商流程862.5.3商业地产项目招商策略87（1）项目招商通用策略87（2）购物中心招商策略88（3）写字楼的招商策略89（4）商业街的招商策略91（5）餐饮品牌招商策略932.6商业地产项目开业策略992.6.1借装修为开业造势992.6.2借周末为开业造势1002.6.3借气氛为开业造势1002.6.4借促销为开业造势1002.6.5借商品为开业造势1002.7商业地产项目商业运营1002.7.1商业地产项目开发运营模式100（1）按投资回收划分的模式1011）完全销售模式分析1012）完全持有模式分析1013）过渡模式分析102（2）按运营主体划分的模式1031）地产开发商模式分析1032）商业运营商模式分析104（3）开发运营模式选择分析1051）单独开发运营模式分析1052）股权合作运营模式分析1052.7.2商业地产项目经营管理106（1）商业项目的租户管理106（2）商业项目的营销管理109（3）商业项目的物业管理115第三章商业地产行业细分市场定位模式分析1203.1商业地产市场细分分析1203.1.1商业地产市场细分的含义1203.1.2商业地产市场细分的标准120（1）按地域条件细分市场120（2）按人口统计细分市场121（3）按心理因素细分市场121（4）按行为特征细分市场122（5）按消费类别细分市场122（6）按社会阶层细分市场123（7）按生活方式细分市场1233.1.3商业地产市场细分的运用124（1）市场细分标准组合性分析124（2）市场细分标准动态性分析1243.1.4商业地产市场细分的原则124（1）市场细分的可衡量性124（2）市场细分的可执行性124（3）市场细分的可进入性125（4）市场细分的有效益性1253.2商业地产目标市场选择1253.2.1目标市场的基本含义1253.2.2目标市场的选择策略125（1）集中化进入策略126（2）商品专业化策略126（3）市场专业化策略126（4）选择性进入策略127（5）市场全覆盖策略1273.2.3目标市场的竞争考量1283.3商业地产市场定位分析1293.3.1商业地产项目的定位流程1293.3.2商业地产项目的客户定位129（1）商圈范围的界定130（2）消费者定位131（3）商家定位132（4）投资者定位1323.3.3商业地产项目业态组合定位133（1）业态分类与特点133（2）项目的业态定位135（3）业态的合理构成1363.3.4商业地产项目的档次定位1363.3.5商业地产项目的功能定位1373.3.6商业地产项目的规模定位1373.3.7商业地产项目的形象定位1373.4不同业态细分市场分析1383.4.1写字楼市场分析138（1）2013年写字楼市场景气度分析138（2）2013年写字楼市场供需平衡分析139（3）2013年写字楼市场的空置率分析145（4）2013年写字楼市场竞争格局分析148（5）写字楼市场未来发展趋势1493.4.2酒店市场分析150（1）2013年酒店市场建设情况分析150（2）2013年酒店市场竞争情况分析150（3）2013年酒店市场市场经营现状152（4）酒店类型与经营特点分析153（5）酒店建设发展趋势分析1543.4.3购物中心市场分析155（1）购物中心的主要类型分析155（2）购物中心分布与存量分析159（3）购物中心的业态构成分析162（4）购物中心竞争现状分析169（5）购物中心未来发展趋势1703.4.4零售商业地产分析174（1）零售地产快速发展背景分析174（2）2013年零售地产投资交易规模分析175（3）2013年零售地产市场投资份额分析175（4）近年零售地产投资者关注重点分析176（5）2013年零售地产主要投资交易项目177（6）未来零售市场投资前景与风险分析179（7）主要零售商业地产细分市场分析1813.4.5城市综合体分析187（1）城市综合体存量市场分析187（2）城市综合体增量市场分析189（3）城市综合体经营情况分析190（4）城市综合体建成项目分析191（5）城市综合体拟建项目分析195（6）城市综合体投资机会分析1973.4.6主题式商业地产分析198（1）奢侈品主题商业市场分析198（2）女性主题商业市场分析199（3）青年主题商业市场分析200（4）儿童主题商业市场分析2013.4.7复合式商业地产分析201第四章商业地产行业盈利模式分析2034.1国外商业地产企业盈利模式分析2034.1.1美国商业地产企业盈利模式分析203（1）美国商业地产企业盈利模式变化历程203（2）美国商业地产企业盈利模式特点分析2054.1.2新加坡商业地产企业盈利模式分析207（1）新加坡商业地产企业盈利模式变化历程207（2）新加坡商业地产企业盈利模式特点分析2094.2商业地产企业开发销售盈利模式2114.2.1商业地产企业散售盈利模式211（1）一般散售模式分析211（2）带租约销售模式分析212（3）带回报销售模式分析212（4）散售模式适用物业类型分析212（5）散售模式的优劣势分析2124.2.2商业地产企业整售盈利模式213（1）整售模式操作方式213（2）整售模式主要特点214（3）整售模式适用物业类型214（4）整售模式的优劣势分析2144.2.3典型企业分析——SOHO中国盈利模式214（1）开发选址分析215（2）销售和售后分析216（3）品牌建设分析216（4）营运能力分析2164.3商业地产企业持有经营盈利模式2164.3.1完全自营模式分析216（1）完全自营模式资源要求216（2）完全自营模式优劣势分析2174.3.2自营+经营贷模式分析217（1）模式操作方式217（2）模式资源要求217（3）模式优劣势分析2174.3.3资本运作模式分析217（1）资本运作模式操作方式217（2）资本运作模式优劣势分析2184.3.4典型企业分析——中国国贸盈利模式218（1）开发选址分析220（2）业绩增长模式220（3）市场定位分析220（4）资本回收分析2204.4商业地产企业混合运作盈利模式分析2204.4.1混合运作模式操作方式分析2204.4.2混合运作模式主要特点分析2214.4.3混合运作适用物业类型分析2214.4.4混合运作模式优劣势分析2214.4.5典型企业分析——大连万达盈利模式221（1）开发选址分析222（2）招商模式分析222（3）租售模式分析223（4）融资渠道分析223（5）品牌建设分析2234.5主要商业地产盈利模式对比分析223第五章商业地产行业管理模式分析2255.1商业地产行业开发商自行管理模式2255.1.1开发商自行管理模式特征2255.1.2开发商自行管理模式分析2255.1.3开发商自行管理模式优劣势2255.2商业地产行业专业管理公司模式2265.2.1管理商以管理品牌参与项目2265.2.2开发商委托管理商进行项目的管理2265.2.3开发商与管理商共同投资建立新的管理公司2265.3商业地产行业咨询管理公司模式2265.3.1咨询管理公司模式分析2265.3.2咨询管理公司的作用227（1）投资顾问、商业策划227（2）决策支持227（3）财务整合系统227第六章商业地产行业融资模式分析2286.1商业地产行业融资需求分析2286.1.1商业地产行业资金需求2286.1.2商业地产行业融资特点2296.1.3商业地产行业融资现状2296.2商业地产行业传统融资方式分析2306.2.1自有资金注入模式分析230（1）企业自有资金注入的方式230（2）运用自有资金融资方式的重要性2316.2.2预租预售款和定金模式2316.2.3银行信贷融资模式分析231（1）适合商业地产项目类型分析231（2）银行信贷融资模式成本分析232（3）2013年房企信贷规模分析232（4）银行信贷融资模式优劣势分析2326.3商业地产企业上市融资模式分析2336.3.1商业地产企业上市融资的必要性2336.3.2商业地产企业上市融资的模式2346.3.3商业地产企业上市融资效应分析235（1）上市融资的正面效应235（2）上市融资的负面效应2366.3.4商业地产企业上市融资的风险236（1）买壳上市的风险236（2）IPO形式的风险237（3）其他类型的风险2386.4商业地产行业房地产信托融资模式分析2396.4.1房地产信托融资的主要模式2396.4.2房地产信托与REITs的主要区别2406.4.3房地产信托融资模式的优劣势2416.4.4房地产信托融资模式成本分析2426.4.5房地产信托产品发行规模分析2426.4.6房地产信托产品发行情况分析2436.4.7创新房地产信托产品类型分析2446.4.8房地产信托融资模式趋势分析2456.5商业地产行业基金融资模式分析2456.5.1商业地产基金融资成本及适合项目2456.5.2房地产投资基金定义2466.5.3房地产投资基金的类型246（1）公募房地产投资基金246（2）私募房地产投资基金2466.5.4房地产投资基金的管理模式246（1）自我管理模式分析246（2）委托管理模式分析2476.5.5房地产投资基金运作流程2476.5.6房地产投资基金介入地产开发时点2476.5.7房地产投资基金盈利模式248（1）以投资管理为主导的盈利模式248（2）以融资业务为主导的盈利模式248（3）以投资银行业务为主导的盈利模式2486.5.8海外房地产基金在中国的运作机构及基金产品249（1）在华主要海外基金机构及产品分析249（2）海外基金介入房地产市场的方式2526.5.9国内房地产基金产品及运作机构分析252（1）国内主要房地产基金产品及运作机构252（2）国内房地产基金运作模式总结2536.6房地产投资信托基金融资模式分析2536.6.1REITs的概念及运作方式253（1）REITs的概念及特点253（2）REITs的基本运作方式254（3）REITs产品的风险收益特征255（4）REITs对发展商的吸引力2576.6.2REITs在境外市场的发展现状258（1）美国REITs发展分析258（2）香港REITs发展分析259（3）新加坡REITs发展分析2596.6.3REITs在中国大陆的发展现状260（1）REITs在中国大陆发展现状260（2）目前中国REITs的发展困境260（3）发展REITs融资的对策建议2616.7私募股权房地产投资基金融资模式分析2626.7.1私募股权房地产投资基金的定义2626.7.2私募股权房地产投资基金的特点2626.7.3国际私募股权房地产投资基金发展分析263（1）国际私募股权房地产投资基金综述263（2）国际私募股权房地产投资基金发展现状268（3）国际私募股权房地产投资基金投资策略及风险2726.7.4国内私募股权房地产投资基金发展分析274（1）私募股权房地产投资基金发展现状274（2）私募股权房地产投资基金规模分析276（3）私募股权房地产投资基金主要问题278（4）私募股权房地产投资基金发展意义279NO.第七章商业地产行业标杆案例分析2827.1万达集团商业地产模式分析2827.1.1企业发展背景分析282（1）发展历程与节点事件282（2）资产规模与业务板块286（3）管理团队与企业文化295（4）组织架构与企业管理2977.1.2企业发展现状分析301（1）融资模式分析301（2）运营模式分析301（3）盈利模式分析302（4）战略合作伙伴303（5）品牌发展战略3047.1.3企业产品与市场分析305（1）主要产品类型及系列设计305（2）产品组合构成分析307（3）自持/销售比例分析307（4）项目业态组合分析308（5）当前主要商家构成309（6）项目孵化操作特点、经营周期3117.1.4资本与合作模式分析312（1）开发、销售、持有物业规模及构成312（2）经营利润率情况分析312（3）资金来源和融资渠道构成312（4）主要资本合作伙伴与合作模式314（5）经营性指标数据分析3157.1.5项目获取与开发分析316（1）项目选址标准分析316（2）项目获取途径分析317（3）项目获取商业操作3187.1.6主要的核心竞争优势3187.1.7万达订单地产模式分析318（1）订单地产模式运作流程318（2）订单地产模式推广分析319（3）订单地产模式应用要求320（4）订单地产模式的优劣势3207.1.8万达集团四代产品分析321（1）第一代产品单体模式分析321（2）第二代产品纯商业组合模式分析321（3）第三代产品城市综合体模式分析321（4）第四代产品万达城分析3217.1.9万达广场案例分析322（1）沈阳万达商业广场——败笔与转型322（2）北京万达广场——万达盈利模式典范326（3）宁波万达广场——第三代产品升级3297.2恒隆地产商业地产模式分析3337.2.1企业概况与历史沿革333（1）企业发展概况333（2）企业历史沿革3347.2.2企业总体经营情况分析336（1）企业主要指标分析336（2）企业盈利能力分析336（3）企业运营能力分析337（4）企业偿债能力分析337（5）企业发展能力分析338（6）企业经营状况优劣势3397.2.3企业资本运作策略分析3397.2.4企业在香港市场发展策略341（1）90年代以前发展策略341（2）90年代初期发展策略341（3）1997年发展策略分析342（4）1997-1999年发展策略342（5）1999年至今的发展策略3437.2.5企业在内地市场发展策略345（1）内地市场发展路径分析345（2）内地市场土地策略分析347（3）内地项目商业模式分析349（4）内地项目经营情况分析3527.2.6企业在内地发展中的项目3547.2.7企业管理与企业文化分析355（1）企业管理架构分析355（2）企业核心管理层分析356（3）企业文化研究分析359（4）企业的人才培养策略360（5）社会投资与社会活动3607.3中粮集团商业地产模式分析3627.3.1企业概况与历史沿革362（1）中粮置业发展概述362（2）中粮集团地产战略365（3）中粮置业发展路线3687.3.2企业资本与扩张策略369（1）企业资本策略分析369（2）企业扩张策略分析3707.3.3企业产品定位与经营371（1）品牌核心内涵与特征371（2）战略目标与组合策略372（3）产品结构形态分析373（4）企业经营策略创新3737.3.4企业主流产品线分析374（1）商业综合体分析374（2）都市综合体分析375（3）区域性城市综合体分析3757.3.5大悦城商业模式分析377（1）商业模式的基本特征377（2）商业模式的核心价值377（3）模式核心竞争力评价379（4）模式发展瓶颈与难题3797.3.6大悦城系列重点项目383（1）北京西单大悦城分析383（2）北京朝阳大悦城分析389（3）沈阳中街大悦城分析393（4）天津大悦城分析396（5）上海大悦城分析398（6）杭州大悦城分析401（7）成都大悦城分析402本报告为多用户报告，如果您有更多需求，我们可以根据您提出的具体要求；重新修订报告框架，并在此基础上更多满足您的个性需求，做出合理的报价。本报告每个季度可以实时更新，免费售后服务一年，具体内容及订购流程欢迎咨询客服人员，北京产业研究院--客服专员--张霞---高红苗北京产业研究院--项目咨询热线---010-57272298北京产业研究院--咨询热线---15313003250北京产业研究院--QQ在线咨询---930562460北京产业研究院--网站---http://)