第三，企业的客观事实无法进行准确界定。这种情况往往都是有一定历史原因的。比如从村委会一次性买断了五十年的集体建设用地，却没有办理集体建设用地使用权证，但又确实是通过招tou标或者拍卖的方式一次性买断的，这种状况应该怎么认定？到底是认定他有没有集体建设用地使用权证呢？又比如集体建设用地使用权以前是没有年限的，像家里的宅基地就是这种很简单的情况。即便不能严格地界定使用期限，但是却可以界定使用用途，因为集体建设用地本身就是非耕地的形式。有很多企业没有取得这样的集体使用权证，是因为十年代的客观现实，这是一种客观的过渡现状造成的。因此来说，这个土地使用权到底认还是不认，当中可能会掺杂一些企业的客观现实和企业当时取得不动产客观原因。第四，地方***在进行企业征收***补偿过程当中往往给的价格非常低，并且如果你不配合这种低廉的价格，后面就会施加很多强制性的手段，如确定wei章建筑，确定环保不合法，确定工商税务和消防等等，用强制性的手段进行压制，签订不合理的补偿价。往往在这过程当中，***的行为掺杂了一些wei法行为，比如按照《行政强制法》第44条的规定，即便认定为wei章建筑，也必须等到复议的起诉su讼结束之后才能进行强制执行，这是一个前提，但是有很多地方***认定后就立即进行强制执行，甚至不管哪些是有***哪些没有***的，其目的就是进行全部拆除，这就掺杂了***的wei法行为。第五，企业自身“狮子大张口”，或者变相附加条件。在谈企业征收***的时候，按照基本的原则，有选择获赔补偿或者土地安置的权利，这是作为住宅和企业的两项基本的权利。但有些企业主在要补偿的时候狮子大张口，甚至严重脱离了他所在区域的市场价值。比如有一个北京企业，我按照当地的市场价格评估他的企业***损失在四千万左右，但是没想到他自己张口就要2亿。以前还听说在北京陶然亭附近有一个16平方米的公租房，问对方要一个亿的补偿。这种狮子大张口的情形，也是出现政企***、企业******难以解决问题的一个原因。另一种情况是变相附加很多条件。比如现在没有土地证的，要求下一步安置的时候补办土地证；一个加油站要求必须在优质的地段重新安置一块土地等等，这就变相额外附加了一些在地方***看来难以达到的条件。住宅房屋评估通常由四部分组成：一是房屋占用范围内的土地价格；二是建筑物重置价格；三是建安费用；四是装修装饰部分的费用。1.房屋占用范围内的土地价格一般以省、自治区、直辖市根据本地区的实际情况，制定区位基准价。2.建筑物重置价格则以评估价格为准，具体计算公式：估价对象价格=某类型房屋的基准价格×（1楼层修正系数）×（1朝向修正系数）×（1其他因素修正系数）房屋装修部分价格评估机构可以用市场比较法或成本法确定某类型房屋的基准价格，然后根据不房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护***等因素，对该基准价格进行适当的修正，评估，由此得出不房屋的评估价格。其中，市场比较法就是在被***房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例，另对比与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的建筑市场价，就是我们常说的被***房屋周边类似房地产的市场交易价格。3.建安费用应按照本市建筑工程定额标准的有关规定评估。4.房屋装修装饰部分的价格则与当地积极发展水平密切相关，应按照本市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。具体计算公式：房屋装修装饰部分评估价格=房屋装修装饰重置价格×（耐用年限-实际使用年限）÷耐用年限。其中，各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅8年；办公用房7年；商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；厂房、仓库5年。估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、***、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。另外，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。非住宅房屋评估宜采用两种以上的估价方法，比如市场比较法、成本法和收益法。前两种方法都跟住宅房屋的方法一样。如确有困难，只能采用一种方法的，应当说明理由。而且，对于非住宅房屋的评估，若采用市场比较法，也应当以收集同一供需圈内的市场交易实例为原则。没有条件采用市场比较法评估的，也可采用收益法。采用收益法评估时，房屋的收益、费用计算应符合《房地产估价规范》的有关规定。今天讲一下企业***谈判中“四不”和“四看”，我在《企业******攻略》中谈到过“四不”，分别是不搬家、不签字、不报价、不抵抗。这就是企业如遇***应该采取的四种态度。一、不搬家大家都很清楚，一旦遇到***，***方就会非常急促的希望企业停止经营。企业即使不签字先搬出来也可以，目的何在？目的主要是先把企业的经营断掉。如果企业搬走空出土地并且在其他地方***生产后，在补偿谈判中企业就处于弱势地位。企业给***方制造出来的不配合态度已经不复存在了，对***方进行下一步的谈判是非常有利的。二、不签字有企业主问到：“哪些文件该签字，哪些不该签字？”实践中又没有***律师在现场指导的时候，我希望要慎重去签字，甚至是不要去签字。***方送来一份评估报告，你签了字，企业整体资产评估，上面可能写着一句话“签字即为对评估报告结果认可”。比如有些企业主在签订补偿协议的时候都不知道签的是补偿协议。企业主说：“上面明明写着草签两个字，我以为是草签了个协议而已，后面还要实际谈呢，没想到是正规的***补偿协议。”由于被***人不能区分哪些文件该签，哪些不该签，所以我们在实践***会指导被***人不签字，不要乱签字。三、不报价企业***的补偿价格都具有一定的弹性的，可以进行协商。可能一开始你要求的价格并不是很高，那么***方就想快速套取你的心理底线，询问到底想要多少钱。而现在很多企业主都是脱口而出要高价，其实这是对被***人不利的。作为***律师我历来主张在企业***补偿谈判中报价要有事实、有根据的去报价，一旦报出价格就不能轻易变化，随便的降低或者跳高都不成。你一旦报了高额补偿，又没有事实根据，***方的工作人员在向上级汇报的时候，往往就会把你作为钉子户，甚至是把你作为了主要攻克的对象。因为你的“狮子大张口”，有些压力本身不想施加也施加给你了。四、不抵抗有很多企业主感觉自己在当地有实力，有一定的社会背景，就经常进行一些无畏的抵抗行为。这种抵抗行为往往给对方落下口舌，落下把柄。抓住这些口舌和把柄，有可能就会对被***人产生致命一击。本身是一个财产的***问题，很有可能转化为人身安全的问题。“四看”分别是看***、看补偿、看形势、看手段。一、看***看企业的来源是否取得了土地证和***，租赁企业是否有合法的租赁期限和租赁主体，是否从事租赁期中排除的经营行为或违反***规定的一些经营行为。对方进行征收***或者wei章建筑***时是不是走了正规的***程序？是否有征收决定的公告？是否进行了社会稳定的风险评估？是否进行了***补偿资金的落实？是否进行了规划和国土等相应的***要求？还要看***程序，如果进行拆wei章，应该给予被***人陈述申辩的权利。是否提起了复议或su讼的相关的***程序？复议和su讼期间是否遵循了《行政强制法》所要求的复议和su讼期间不允许强制执行的***规定？***方应该遵守这些***规定。第二，看补偿在“四不”中讲到了补偿会有一个递进的浮动，***补偿要有一定的科学依据、事实根据或者***的支撑。比如土地补偿叫土地区位价补偿，企业整体价值评估，要参考了周边的市场成交价值，同种类、同性质的土地。明明是商业土地就不能给予工业土地的补偿，两种土地性质补偿价格相差好几十倍。再比如停产停业损失，对于一个***额度很高的企业或高精尖企业，不能按照普通的企业去补偿。三、看形势我们要看整个的***片区，已经签协议的有多少户？当中采取强制措施的多不多，整体企业资产评估，被强拆的房屋多不多？***方都运用了哪些手段在做事情？被***人当中运用***手段在***的、起诉的多不多，要看整个形势宏观的变化。在***双方之间进行博弈的过程中，***方在运用哪些手段在做，会对你产生哪些制约？而你又有哪些短板，需要在哪些方面排除风险？四、看手段***方在整个过程中运用了哪些手段？这些手段是否是***允许的。水、电、路是不是断了？企业经营是不是受到了影响？***方是不是利用消防、环保、wei章建筑等来给被***人施加压力？要看这些手段的综合运用。整体企业资产评估-评估-千百万资产评估(查看)由千百万资产评估（北京）有限责任公司提供。“资产评估，知识产权评估，项目评估，整体资产评估”就选千百万资产评估（北京）有限责任公司（），公司位于：北京市海淀区中关村创业园区上地信息路15号***科技大夏412室，多年来，千百万资产评估坚持为客户提供好的服务，联系人：郭经理。欢迎广大新老客户来电，来函，亲临指导，洽谈业务。千百万资产评估期待成为您的长期合作伙伴！同时本公司（）还是从事公司评估报告，公司评估价值，公司评估目的的厂家，欢迎来电咨询。)