*********新棚改意见稿出台，钉子户们“傻眼”了！***中，拆赔比一直是业主***关心的问题，一直以来，深圳的拆赔比不少在1:1.3左右，甚至特殊的拆赔比能达1:1.4！但这样的拆赔比可能将成为历史！近日，南山发布棚改细则意见稿，拆赔比明确“限高”，1:1.2，随着赔付标准的规范化，对于认为***补偿不多，想通过不肯迁走而取得更符合自己的利益的“钉子户”来说已经没有意义了……南山区住建局发布关于《深圳市南山区棚户区改造实施细则（征求意见稿）》（以下简称意见稿）意见的通告，公开征求有关单位和社会各界人士的意见。意见稿指出：1、***安置补偿标准全市统一，依据产权调换标准按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2；2、奖励被搬迁人每套住房增购不超过10㎡的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，不超过被搬迁房屋类似房地产的市场价格。除此之外，意见稿对职责分工、项目申报与初步审查、意愿征集、项目立项门槛、***安置补偿签约、实施主体确认等多方面进行明确规定。-划***-1、明确棚改政策适用范围，即老旧住宅区以及与其相邻的小面积非住宅类宗地拆旧建新改造；另外，因规划统筹需要，具备改造条件的城中村、旧屋村，确需通过棚户区改造政策实施拆旧建新改造的，可以参照该《实施细则》规定程序实施，但项目搬迁安置补偿标准需另行制定。值得注意的是，无法***进行改造的零散老旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。2、老旧住宅区申报棚改，需符合使用年限在20年以上，且存在住房质量、消防等安全隐患，******补偿费***，使用功能不齐全，配套设施不完善以上三个条件之一；不满年限20年需鉴定属《***房屋鉴定标准》危房等级D级，方可申报。3、棚改项目实施主体可直接委托人才住房专营机构（人才安居集团），也可通过招标等方式确定；4、改造意愿征集期限原则上为90日，***长不超过180天，即半年内完成。意愿征集期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，原则上项目终止。5、***安置补偿标准全市统一，依据产权调换标准按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2；奖励被搬迁人每套住房增购不超过10㎡的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，不超过被搬迁房屋类似房地产的市场价格。该《实施细则》主体内容与今年深圳新出台的《深圳市关于加强棚户区改造工作的实施意见》一脉相承。6、***补偿签约期原则上为120日，***长不超过180日。协商补偿期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，原则上项目终止，调出年度计划。另外，达不到签约率95%，或房屋所有人不明确的，经区***小组确定继续实施的项目，可以根据公共利益的需要，报区***审批后，由区城市更新局依法实施房屋征收。-南山棚改工作流程-（一）项目申报与初步审查阶段1、街道***自行***或委托***机构，对辖区内老旧住宅区开展综合情况调查。2、棚户区改造项目实行常态化申报。由街道***在综合情况调查的基础上，选取实施条件成熟的老旧住宅区，******安置***，编制综合情况报告，报区棚改办。3、区棚改办自受理街道***申报起，原则上在30个工作日内完成审查。不符合条件的，退回申请，告知原因。2、街道***将项目土地及建筑物信息核查结果、项目搬迁安置补偿标准、项目实施方案、项目概念规划及项目社会稳定风险评估报告，海阳***，一并提交区棚改办，由区棚改办报区***小组审议。3、经区***小组审议通过的，街道******项目实施主体，在项目现场发布意愿征集公告，开展意愿征集工作。4、意愿征集期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，原则上项目终止，但确需改造的除外。确需改造的，由街道办自行提出终止申请，经区棚改办审核后，报区***小组审议。意愿征集期满，同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%，且同意改造的被搬迁人数达到总数量95%的，原则上继续实施，但因故需要终止的除外。因故需要终止的，由项目实施主体向街道***提出终止申请，或街道***自行提出终止申请，经区棚改办审核后，报区***小组审议。5、区棚改办***项目实施主体委托***机构，编制项目专项规划，并将项目专项规划成果报区城市更新局(区土地整备局)审查。区城市更新局(区土地整备局)审查通过后，将项目专项规划在我市主要媒体、网站、项目现场进行不少于30日的公示。6、街道***委托***机构或***项目实施主体，编制项目搬迁安置补偿方案。7、区棚改办将意愿征集情况报告及相关证明材料、搬迁安置补偿方案、项目专项规划公示期满收集的意见及其处理情况连同项目专项规划，一并报区***小组审议。（四）项目计划与规划阶段1、经区***小组审议通过后，街道办将社会稳定风险评估报告报区***委备案；区棚改办将项目纳入区棚户区改造年度计划，并连同项目社会稳定风险评估报告、搬迁安置补偿方案一并报市主管部门备案。同时纳入其他相关实施计划。2、经区***小组审议通过的项目专项规划，由区城市更新局(区土地整备局)报市城市规划会建筑与环境艺术会审批。3、审批通过的项目专项规划，由区棚改办***项目实施主体在项目现场公告，或以其他方式通知被搬迁人，并作为棚户区改造项目相关行政许可的依据。区城市更新局(区土地整备局)依程序纳入规划国土“一张图”综合管理信息系统。4、项目专项规划审批通过后，区棚改办与项目实施主体签订项目监管协议。（五）搬迁安置补偿签约阶段1、项目搬迁安置补偿方案及社会稳定风险评估报告取得市主管部门同意备案的意见后，项目实施主体适时启动搬迁安置补偿签约工作。街道***事处会同项目实施主体，与被搬迁人签订三方搬迁安置补偿协议。2、协商补偿期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，原则上项目终止，调出年度计划，******律师咨询，但确需改造的除外。确需改造的，由街道办自行提出终止申请，经区棚改办审核后，报区***小组审议。协商补偿期满，同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%，且同意改造的被搬迁人数量达到总数量95%的，原则上继续实施，但因故需要终止的除外。因故需要终止的，由项目实施主体向街道***提出终止申请，或街道***自行提出终止申请，经区棚改办审核后，报区***小组审议。3、协商补偿期满，对于达不成搬迁安置补偿协议，或房屋所有人不明确的，经区***小组确定继续实施的项目，可以根据公共利益的需要，报区***审批后，由区城市更新局（区土地整备局）依法实施房屋征收。涉及行为的，由区规划土地监察局依法启动行政处罚程序。4、补偿协议签订完成后，项目实施主体适时启动房屋搬迁事宜，完成收楼、***补偿费用等相关工作。5、项目实施主体向区住房建设局申请房屋拆除工程备案，***施工单位完成建筑物拆除。对涉及依法实施房屋征收的房屋拆除，按照深圳市、南山区相关政策规定执行。6、被搬迁房屋完成拆除后，项目实施主体应向不动产登记中心申请办理与安置补偿协议相对应的产权证书注销登记。（六）建设实施与后续阶段1、项目实施主体按照区城市更新局（区土地整备局）、区住房建设局等部门相关规定，依程序申请办理《建设用地方案图》、《建设用地规划许可证》、签订土地使用权出让合同、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等相关许可审批，申请办理建设工程竣工验收备案等。2、项目竣工验收备案后，项目实施主体根据项目监管协议、项目搬迁安置补偿方案、搬迁安置补偿协议等相关规定，***开展安置分房、办理产权登记、移交配建的公共配套用房、人才住房、安居型商品房及公共租赁住房等相关手续。******为尽快完成茂名市茂南区2015年度第十批次城镇建设用地征***任务，按时提供工程建设用地，维护被征农民集体和个人的合法权益。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广东省实施lt;中华人民共和国土地管理法gt;办法》等***、***及广东省国土资源厅《关于印发广东省征补偿保护标准（2010年修订调整）的通知》（粤国土资利用发[2011]21号）的规定，结合我区实际，制定本方案。一、征收各类土地的补偿标准征收面积以亩为单位：水田补偿85982元（其中青苗费1000元）；水浇地补偿77156元（其中青苗费1000元）；鱼塘补偿95808元（其中鱼苗费2000元）；非农建设用地补偿76156元；未利用地补偿15446元（各类土地的具体补偿详见附件）。二、***各种建、构筑物的补偿标准***房屋及其他构筑物的补偿标准参照《茂名市市辖区集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法》（茂府[2012]104号）的规定执行。三、零星果、竹、木的补偿标准零星果、竹、木的补偿标准参照《茂名市市辖区集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法》（茂府[2012]104号）的规定执行。四、征安置方式（一）***安置：***安置以发放土地安置补助费方式解决，纳入土地补偿标准内，就是将安置补助费***给被征单位，由其自行负责落实安置。（二）留用地安置：按《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办[2009]41号）的规定办理。（三）社会保障安置：按《转发省人力资源社会保障厅关于进一步做好我省被征农民养老保障工作意见的通知》（粤府办［2010］41号）文件的规定办理。五、其它（一）未列入本方案补偿项目、标准，但******、***或有关政策规定应予补偿的，从其规定，作为个案报***另行处理。（二）征公告发布后，被征单位和个人抢栽抢种的农作物、抢挖的鱼塘或抢建的建筑物、构筑物不列入补偿范围。（三）使用农林场的国有农用地，也按上述标准予以补偿。使用国有建设用地，按取得建设用地的价格加上经过审核确认的对土地“三通一平”的实际投入费用酌情补偿。使用未开发的国有荒山、荒地、荒滩等不予补偿。附件：1、茂名市茂南区2015年度第十批次城镇建设用地征收各类土地补偿表2、《茂名市市辖区集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法》（茂府[2012]104号）2015年7月15日茂名市茂南区2015年度第十批次城镇建设用地征收各类土地补偿表单位：元/亩地类合计其中备注土地补偿费安置补助费青苗(鱼苗)费水田8598235304496781000水浇地7715626478496781000鱼塘9580844130496782000非农建设用地761562647849678参照旱准补偿未利用地15446说明:园地的青苗补偿按实际种植作物参照茂府[2012]104号文第20条规定的零星果、竹、木补偿标准予以补偿。3.1【房屋补偿】本项目中涉及的补偿价格标准为：1.依据深圳市规划和国土资源会2013年1月公布《大鹏新区葵涌街道住宅用地基准地价图》，葵涌河小流域综合整治工程项目范围内住宅类公告基准地价统一定为935元/㎡。2.被征收房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定的价格或者房屋征收补偿基准价格确定。依据深圳市规划和国土资源会2017年公布的《深圳市房屋征收补偿基准价格》，葵涌河小流域综合整治工程项目范围内房屋征收补偿基准价格定为8，600元/㎡。3.非商品房屋主体补偿价格，按292号文规定扣减相关费用后确定。3.1.1取得商品性质房地产权利证书（红本）的住宅房屋1.按“拆一补一”的方式进行产权置换。2.征收房屋的***补偿由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定价格进行补偿。3.1.2取得非商品性质房地产权利证书（绿本）的住宅房屋根据“两规”、《决定》及其配套政策处理取得非商品性质房地产权利证书的住宅房屋（绿本）价值补偿如下：符合原村民非商品住宅建设用***准（一户一栋政策）的，被征收人选择***补偿的，以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值，按被征收房屋的价值扣减10%公告基准地价标准给予***补偿。超出480平方米的部分按照本方案附件有关规定给予***补偿。被征收人为非原村民选择***补偿的，不超过建筑面积150平方米的部分，按被征收房屋的价值扣减10%公告基准地价标准给予***补偿。超出部分按照本方案附件有关规定给予***补偿。3.1.3符合原村民“一户一栋”标准房屋符合每户原村民划定原农村宅基地或者非农建设用***准（原村民“一户一栋”房屋），即属于《决定》第二条规定范围，尚未进行处理的，按照下列规定进行补偿：（1）对房屋建筑面积480㎡以内的部分，按“拆一补一”方式进行产权调换或按被征收房屋的价值扣减10%公告基准地价标准进行补偿。（2）对房屋建筑面积超出480㎡的部分，符合“两规”处理条件的，按被征收房屋的价值扣减20元/㎡罚款及100%公告基准地价标准进行补偿。不符合“两规”但符合《决定》处理条件的，按被征收房屋的价值扣减30元/㎡罚款及100%公告基准地价标准进行补偿。（3）对房屋建筑面积不足480㎡的，不足部分面积按所调换房屋建设成本价购买或按价值计算给予***补偿（被征收房屋的价值扣减10%公告基准地价、扣减调换房屋建设成本价）。3.1.4原村民多栋部分房屋原村民不符合非商品住宅建设用***准的多栋部分（原村民“一户多栋”房屋），即属于《决定》第二条规定范围，尚未进行处理的，按照下列规定进行补偿：1.经批准建设部分，按被征收房屋的价值-100%公告基准地价进行补偿。2.未经批准或者超过批准建设的部分，对符合“两规”处理条件的，按被征收房屋的价值扣减50元/㎡罚款及2倍公告基准地价进行补偿。对不符合“两规”但符合《决定》处理条件的，按被征收房屋的价值扣减100元/㎡罚款及2倍公告基准地价进行补偿。3.1.5非原村民房屋属于非原村民使用原集体土地且已建成的房屋，属于《决定》第二条规定范围，尚未进行处理的。以一块宅基地建设的房屋为补偿对象，按以下规定进行补偿：（1）房屋建筑面积在150㎡以内的部分，在缴纳100元/㎡罚款及50%公告基准地价后按“拆一补一”方式进行产权调换，或按被征收房屋的价值扣减100元/㎡罚款及100%公告基准地价进行补偿。（2）房屋建筑面积在150㎡以外的部分，按建筑面积以被征收房屋的价值扣减150元/㎡罚款及3倍公告基准地价进行补偿。3.1.6华侨房屋对原籍华侨（含港、澳、台同胞）房屋按以下标准进行补偿：1.属于房屋的，建筑面积不超过480㎡的部分，可按照“拆一补一”方式进行产权调换或按建筑面积给予被征收房屋的价值扣减10%公告基准地价的***补偿；超过480㎡部分按292号文规定给予***补偿。2.多栋部分参照原村民“一户多栋”标准进行补偿。3.2【其他补偿、补助费用】3.2.1构筑（附属）物补偿根据292号文规定，对房屋以外的构筑物、其他附着物等***补偿的金额，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定。3.2.2青苗、花木（1）原则上进行搬迁，给予相应搬迁费补偿。涉及到苗圃、花木场、风景树、古树等名贵树种，搬迁费按市场价格评估。亦可根据实际情况报请新区征收例会审议以市场价买断予以补偿。（2）房前屋后零星种植、其它特殊情况确实无法搬迁的绿化部分，可以按市场价予以补偿。恩施***-******补偿费***-*********(优质商家)由北京京坤律师事务所提供。北京京坤律师事务所（）位于北京市朝阳区东三环中路39号建外SOHO西区18号楼2502。在市场经济的浪潮中拼博和发展，目前北京京坤在***服务中拥有较高的知名度，享有良好的声誉。北京京坤取得全网商盟认证，标志着我们的服务和管理水平达到了一个新的高度。北京京坤全体员工愿与各界有识之士共同发展，共创美好未来。)