房屋***房屋***关于印发深圳市龙华区城市更新实施办法的通知章总则条为贯彻落实《深圳市关于施行城市更新工作改革的决定》（市***令第288号，以下简称《决定》）及《深圳市人府关于贯彻落实〈深圳市关于施行城市更新工作改革的决定〉的实施意见》（深府办〔2016〕32号，以下简称《实施意见》），规范龙华区城市更新行为，明确部门职责权限及审批流程，根据《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）以及城市更新相关规定，制定本实施办法。第二条成立龙华区城市更新工作***小组（以下简称区***小组），区***小组是区城市更新的决策机构，负责制定城市更新政策，***编制区城市更新专项规划，审议更新单元计划、更新单元规划、更新单元建设用地等事项。区***小组办公室设在区城市更新局。区***小组由区委、区***主要***任双组长，分管***任副组长，成员单位包括区法制办、发展和改革局、经济促进局、教育局、科技创新局、民政局、财政局（国有资产监督管理会）、环境保护和水务局、住房和建设局、文化体育局、卫生和计划生育局、城市、规划土地监察局、城市更新局、******工程项目前期工作办公室、深圳北站商务中心区规划建设指挥部办公室、轨道交通建设办公室、市规划国土委龙华、市交通运输委龙华交通运输局及各街道***等。第三条区城市更新局是龙华区城市更新工作的主管部门，负责行使《决定》以及《实施意见》规定的职责，***、协调全区城市更新工作，具体包括：（一）负责更新单元计划审查、报批。（二）负责更新单元规划审查、报批。（三）负责城市更新项目的土地和建筑物信息核查及权属认定（含城市更新项目的历史用地处置及旧屋村认定）。（四）负责城市更新项目实施主体确认。（五）负责城市更新项目用地报批，建设用地规划许可证核发，房屋***赔偿律师咨询，城市更新项目地价核算，国有土地使用权出让合同签订，合同落实情况验收和监管，移交***用地的入库。（六）负责城市更新项目建设工程规划许可证核发，建设工程规划验收，以及其他相关的规划管理工作。（七）负责与城市更新管理相关的其他未列举事项。第四条区***小组成员单位依职责对城市更新工作提出意见和建议，并根据本实施办法履行城市更新相关管理职责，承办区***小组交办的其他工作。区***小组成员单位职责包括但不限于以下内容：（一）区法制办负责对城市更新工作提出***意见。（二）区发展和改革局负责对申报更新单元的发展方向及目标提出意见。（三）区经济促进局负责对涉及产业发展的更新单元出具产业审查意见，包括审查更新单元产业计划、产业专项规划及招商引资方案等，并对产业类型、产业方向提出意见；涉及新型产业用地的，由区经济促进局会同有关部门提出意见；履行相关产业监管职责。（）第五条区***及相关职能部门应创新城市更新工作机制，通过一站式服务、关联业务同时申报、并联审批、压缩办文时限等方式，优化工作流程，提升工作效能，加速推动城市更新进程。涉及市级职能部门审批的更新单元审批事项，区相关职能部门应提请市级职能部门开辟绿色通道，加快审批进度。第六条更新单元容积率的确定依照《深圳市城市规划标准与准则》和《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》及配套文件规定执行。市城市更新主管部门对容积率有新的规定的，从其规定。第七条申报主体及实施主体对其向区城市更新局提交的申请材料的真实性、合法性负责，并承担由此产生的相关***责任。第二章更新单元计划审批第八条符合《办法》及《实施细则》等城市更新规定的申报主体，可以向区城市更新局申请更新单元计划。对于旧住宅区更新单元，由辖区街道***作为更新单元计划的申报主体，混合部分旧住宅区的更新单元，由非旧住宅区部分申报单位与辖区街道***联合作为更新单元计划的申报主体。第九条申报主体向区城市更新局申请更新单元计划时，应提交以下材料：（一）更新单元计划申请书。（二）更新单元计划申报表。（三）明材料。（四）地块现状详细信息一览表。（五）更新意愿汇总表及更新意愿证明材料。（六）更新单元范围图。（七）现状权属图。（八）建筑物信息图。（九）土地、建筑物相关权属资料。（十）具有相应资质的测绘单位出具的地块及周边现状测绘报告。（十一）具有***规划设计资质的规划编制单位出具的地块周边市政及公共设施承载研究报告。（十二）涉及产业发展的更新单元，应提交产业计划。（十三）涉及区属国有企业资产、集体资产参与城市更新的，应提交区属国有企业资产、集体资产处置的相关证明材料。（十四）***、***、规章及规范性文件规定的其他文件。第十条区城市更新局自收到申请之日起5个工作日内对申报材料进行核对，申报材料内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申报主体并说明理由。初审合格的，区城市更新局根据实际情况，在3个工作日内将申报材料转区***小组成员单位征求意见。各单位应自收到区城市更新局转交的申报材料之日起5个工作日内向区城市更新局提出书面反馈意见。第十一条在申报材料征求各单位意见的同时，申报主体应在区城市更新局监督指导下开展更新意愿公示工作，更新意愿应在项目现场、辖区街道***以及深圳商报或深圳特区报进行不少于7个自然日的公示，公示费用由申报主体承担。公示内容包括：公示的时间、地点以及公众反馈意见的方式，更新单元的建筑物信息图、更新意愿汇总表，以及股东大会决议等更新意愿证明材料。区城市更新局应当在公示期间对现场进行拍照、存档，负责收集公众反馈意见并对意见进行处理。第十二条区城市更新局在收到相关职能部门的反馈意见及更新意愿公示结束之日起5个工作日内，按照《办法》、《实施细则》等城市更新规定对更新单元计划进行审查。区城市更新局审查认为不符合相关政策文件要求的，书面答复申报主体并说明理由。审查通过的，应在5个工作日内报区***小组会议审议，区***小组会议审议通过之日起5个工作日内，由区城市更新局在项目现场、辖区街道***、区***网站以及深圳特区报或深圳商报上对计划草案进行不少于10个自然日的公示，公示费用由申报主体承担。计划草案公示结束后，由区城市更新局将计划草案、公示意见及处理建议报区***小组审批，审批通过的，区城市更新局在5个工作日内在区***网站进行计划公告，并报市规划国土部门备案。计划公告后，涉及更新单元使用和调入非农建设用地指标的，房屋******咨询，区城市更新局应将拟使用和调入的非农建设用地指标函告市规划国土委龙华，该部分非农建设用地指标在更新单元规划审批前不得调整或使用。第三章土地、建筑物信息核查第十三条申报主体向区城市更新局申请土地、建筑物信息核查的，应提交以下材料：（一）土地、建筑物信息核查申请表。（二）明材料。（三）房地产权利证书，未取得房地产权利证书的，提交土地、建筑物其他权属来源证明文件及具有相应资质的测绘单位出具的建筑物现状测绘查丈报告。（四）土地、建筑物信息一览表及相关图示。（五）涉及土地征（转）的，提交相关证明材料。（六）区城市更新局认为需要提交的其他材料。第十四条更新单元涉及非农建设用地调整的，依照《龙华新区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法》（深龙华规〔2016〕2号）的有关规定执行。更新单元涉及历史用地处置的，依照《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》（深规土〔2013〕294号）的有关规定执行。更新单元涉及旧屋村范围认定的，参照《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）》（深规土〔2010〕439号）的规定执行。房屋***房屋***重建类城市更新项目房屋搬迁补偿安置方案为指导拆除重建类城市更新项目房屋搬迁补偿安置方案编制工作，推动更新项目房屋搬迁工作科学、有序开展，根据市、区相关城市更新政策要求，结合龙岗区城市更新补偿安置实际，制定了以下指引。一、基本要求（一）城市更新单元规划批准后，更新单元意向实施单位在正式开展搬迁补偿安置工作之前，应根据更新单元实施方案完成项目拆除范围内房屋搬迁补偿安置方案的编制，并报辖区街道办备案。以旧住宅区改造为主的更新项目的，由辖区街道办***制定搬迁补偿安置指导方案。（二）搬迁补偿安置方案的编制过程应体现意向实施单位、权利人等共同参与的原则，保护城市更新参与各方的合法利益，实现多方共赢。制订的补偿安置标准应体现市场形成价格的原则，不同性质房地产的补偿安置标准应有相对合理的梯次结构。（三）分期实施的，应按照分期规划做好房屋搬迁补偿的工作安排；可以整体编制一个房屋搬迁补偿安置方案，也可以按分期编制房屋搬迁补偿安置方案。二、编制依据1.《深圳市城市更新办法》（深圳市令第290号）及《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）；2.《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办〔2016〕38号)；3.《深圳市龙岗区城市更新实施办法》（深龙府规〔2017〕2号）4.《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》(深府〔1993〕283号)；5.《深圳市人民***关于农村城市化历史遗留建筑的处理决定》（深圳市人大会公告第101号）；6.《深圳经济特区处理历史遗留私房若干规定》（深圳市人大会公告第33号）；7.《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性建筑若干规定》（深圳市人大会公告第34号）；8.《lt;深圳市人民***关于农村城市化历史遗留建筑的处理决定gt;试点实施办法》深圳市令（第261号）；9.《深圳市关于印发深圳市原农村集体经济***非农建设用地和返还用地土地使用权交易若干规定的通知》（深府〔2011〕198号）；10.其他相关政策***依据；11.同一项目的实施方案；12.相关权利人的意见或建议。三、方案内容和要求搬迁补偿安置方案的内容包括城市更新项目基本情况、权属情况、搬迁补偿安置标准、安置房屋建设和交付、工作安排和保障措施等内容。（一）项目基本情况1.项目现状说明城市更新项目名称、位置、范围、现状建设情况、周边环境等。2.单元规划情况（1）土地利用情况。分别说明可开发建设土地、公建配套土地（包括道路、绿化、市政设施、学校等配套）、保留区域用地及土地贡献率等。（2）主要经济技术指标。总体说明更新后各用地规划利用功能及主要经济技术指标。（3）保障性住房配建情况。说明项目配套建设保障性住房情况，包括配建类型、比例及布局、建设标准（面积、户型、装修等）、交付方式等。（4）规划分期情况。涉及分期的，桦甸市房屋***，简要说明分期情况，包括各期内可开发建设土地面积、规划功能及经济技术指标、公建配套及保障性住房等基本情况。（5）配套公共设施建设情况。说明城市更新单元范围内及周边的公共设施概况、用地获取及建设计划等。（二）项目权属情况1.土地状况根据国土管理部门的权属核实资料，分别说明更新单元范围内各类土地的范围分布、面积、现状利用情况、权属、***（查封）情况等。土地状况可按土地类型（或宗地）形成土地状况一览表，范围分布可制作位置分布图。2.建筑物状况根据建筑物产权登记情况和权利人认定情况，详细说明每一栋建筑物测绘编号、测绘面积（含证载面积和认定权利人的认定面积）、法定用途、现状用途、用地类型、权利人、产权登记情况等。建筑物情况可形成建筑物情况一览表，并将建筑物测绘编号、权利人等标注在测绘总图上形成建筑物权属分布图。对于无产权登记的，应按照龙岗区城市更新拆除范围内无产权登记记录的土地房屋权利人认定核查相关政策文件要求，对更新单元拆除范围内土地、房屋的权利人开展权属认定核查。（三）搬迁补偿安置标准的制订城市更新房屋搬迁补偿安置工作主要由更新项目的实施单位(搬迁人)和拆除范围内权利人（被搬迁人）共同参与开展，具体的被搬迁房地产搬迁补偿标准，应由搬迁双方协商确定。房屋搬迁补偿方式一般包括***补偿、产权调换，以及***补偿和产权调换相结合三种。在编制搬迁补偿安置方案过程中，编制单位可以参考以下思路制订出具体项目的具体搬迁补偿安置标准。1.房屋***补偿标准的制订思路更新单元规划批准后，对于拆除范围内的房屋，实际上存在两个维度的价值定义。一种是按照房屋（含土地）的现状用途确定的房地产价值；另一种是在未来规划用途下，房屋所占用土地剩余年期的未来开发价值。在土地资源有限的条件下，对土地用途优化后，土地的市场价值进一步凸显。因此，一般情况下，城市更新拆除范围内的房屋所占用土地的未来开发价值会与房屋现状用途下的房地产估值存在差异。房屋所占用土地的未来开发价值需要通过房地产项目开发经营实现，意向实施单位在房地产项目开发经营过程中，除需承担相关成本（建设用地费、开发建设成本、财务成本、管理成本、税费等）外，还需面临较大的市场风险、经营风险、财务风险等诸多不确定因素，意向实施单位所承担的风险需要得到相应的风险回报。因此，房屋***补偿律师咨询，编制单位在确定被搬迁房屋的***补偿标准时，需综合考虑上述两种维度的价值，对面临的房地产项目开发经营风险做出正确的判断，并对比周边类似城市更新项目的搬迁补偿安置标准，本着合作共赢、利益共享、风险共担的原则，提出公平、合理的***补偿标准。（1）房屋现状用途下的价值估定房屋现状用途下的价值评估方法，一般包括成本法、收益法、市场比较法等，编制单位可以综合运用多种方法或者聘请***房地产估价机构对房屋现状用途下的价值进行评估。实际工作中，市场比较法运用较多，基本做法如下：市场比较法，即选取数宗真实成交且符合一定条件的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，根据相互之间的差异对成交价格进行适当处理后得到估价对象价值。估价对象价格确定的公式为：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数根据济宁市人民决定，为满足任城区建设用地的需要，拟征收任城区安居街道西张桥村集体土地。按照《山东省土地征收管理办法》的有关规定，我局会同任城区财政局、人力资源和社会保障局拟订了《土地征收补偿安置方案》，已报请任城区人民研究同意，现公示如下：一、拟征收土地的位置、地类及面积本次征收地块位于任城区安居街道105国道西侧、西十二路北侧（详见附图）。征收土地总面积为18861平方米，其中水浇地17999平方米，农村道路426平方米，沟渠436平方米。三、安置意见按照《山东省土地征收管理办法》的规定，经与村委会协商，对拟征收土地涉及的农业人口采取以下方式安置。（一）土地征收补偿安置费总计￥175.4073万元，由任城区财政局拨付到西张桥村村委会，由村民***研究分配方案。（二）任城区人民本次征收土地按照1.5万元/亩标准，一次性***社会保障补贴￥42.4373万元，由任城区财政局将上述补贴资金于征收土地报批前一次性划入当地社会保障资金专户。土地征收经批准后，由任城区人力资源与社会保障局会同村委会制定村民入保方案，办理入保事宜。（三）由安居街道和西张桥村委会征得村民同意，于土地被征收后，对村留机动地进行调整。四、其他事项本方案公示期为5个工作日，自2016年8月11日起，至2016年8月17日止。对本方案有异议的，应在公示结束之日起5个工作日内书面提出申请听证，听证申请书送至我局办公室，由我局按规定***听证。逾期未提出的，视为放弃听证。房屋******咨询-***律师-桦甸市房屋***由北京京坤律师事务所提供。北京京坤律师事务所（）为客户提供“房屋***,土地征收,行政***”等业务，公司拥有“北京京坤”等品牌。专注于***服务等行业，在北京朝阳区有较高知名度。欢迎来电垂询，联系人：李吏民。)