广州二手房买卖过程中履行义务晚了两天能解除合同吗？律师解答：看合同约定，如果约定晚1天就能解除合同的话就可以。但实践中合同一般不会这样约定，一般是约定延期超过15天另一方才能解除合同的。判z决书节选：本院认为：原告刘某与被告胡某、合某公司签订的《存量房买卖合同》系三方的真实意思表示，未违反***、行政z***的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行自己的义务。打显示公平的风险非常大，除非卖家常年居住国外且买家是中介这种情况，其他情况法z院一般不支持显示公平。本案中需解决的争议焦点在于交易中是否存在相关违约行为、如何确定其性质和***后果。严格按照合同约定言之：买方须在2013年8月24日签约当天交付定金（实际已于2013年7月5日交付），卖方迟应在5日后即2013年8月29日提供齐全办理银z行贷z款所需资料；买方在2013年9月2日签署按揭文件后，应在5日内即2013年9月7日前提供齐全办理银z行贷z款所需资料；银z行在2013年9月26日出具了同意贷z款通知书，则买卖双方迟在五个工作日后即2013年10月9日配合完成本次交易的递件手续。而事实上：卖方在2013年9月9日到10日间、买方在2013年9月12日才补齐相关资料，双方均有迟延，买方至少比卖方又拖后2日；在卖方多次催促下，买方后落实的递件时间为2013年10月12日，比原定时限拖后3日。法z院经审理后认为，结合当今现实情况，在年轻子女刚刚成年，创业购房压力大，资金相对困难的阶段，有条件的父母给予儿子儿媳或者女儿女婿一定的资助也属正常。尽管买方辩称有中介公司通知不周、贷z款合同银z行未来得及盖章等事由，但不可否认其曾以工作、病恙、请假难等个人因素屡屡推托，与卖方沟通时态度也不够友好，导致矛盾发生，在此意义上，买方确已对卖方构成违约，买方所举第三方的原因，不影响其向卖方承担违约责任。、另一方面，买方应在2013年8月24日签约后15日内签署银z行按揭文件，实际签署时间在2013年9月2日，离时限届满尚余6日，因此买方在2013年9月12日补齐资料后并未使办理按揭手续的进度滞后于卖方在合同订立时预期的合理范围；合同中仅明确了延期交房、逾期付款超过15日的，可单方面行使解除权，比照有关违约责任条款，在买方只迟延3日及约到2013年10月12日递件的情况下，卖方就在当月14日起诉请求确认解除合同，缺乏合同依据；从目前看，买方已按约定***了前期房款，银z行已审批同意按揭贷z款，办理递件的各项手续都已齐备，买方与合某公司之后已分别向卖方发函要求继续履约，可见买方违约尚未及导致合同目的不能实现的严重程度，卖方主张解除合同亦不符合《合同法》第九十四条规定的法定条件，故此不予支持。下面这个案件中，卖家隐瞒了房屋同时存在银z行抵z押和个人抵z押两种抵z押的情况，买家认为自己受了欺骗，起诉解除合同。基于以上分析，对两原告有权没收买方已付定金及楼款共10万元不予退还的相应诉求，不予支持；但买方因迟延履行义务共计5日，须参照合同约定标准每日以未付房款的0.05%向两原告***违约金：（总房款58万元-已付房款10万元）×0.05%×5日=1200元。本案中需解决的争议焦点在于交易中是否存在相关违约行为、如何确定其性质和***后果。广州二手房卖家未完全披露房屋抵z押情况，买家可以解除合同吗？律师解答：二手房交易中，卖家需要完全披露房产的抵z押、查封等情况。下面这个案件中，卖家只披露了房屋有抵z押，且房屋买卖合同明确约定了涂销抵z押的期限。《合同》亦为对李某办理“抵z押银z行办理提前还贷手续”作出约定。后买家发现卖家不只有银z行抵z押，还同时抵z押给了个人，买家认为对自己没有保障，起诉解除合同。后卖家在合同约定的抵z押涂销期限内涂销了全部抵z押，法z院判z决驳回买家要求解除合同的诉z讼请求。法z院认为：关于姚某（买家）要求撤销《合同》的诉请。在本案中，姚某称双方签订《合同》时李某（卖家）表示涉案房屋存在银z行抵z押贷z款，并没表示涉案房屋存在抵z押给个人的情况。其实，无论是报低交易价格逃避交易税费还是报高交易价格骗取贷z款而签订金额不一致的网签合同，都还是以真实履行的三方合同为准。李某与合某公司确认当时没有明确是抵z押给银z行，还是抵z押给个人。《合同》亦为对李某办理“抵z押银z行办理提前还贷手续”作出约定。据此，姚某称双方签订《合同》时李某并无向其告知涉案房屋已抵z押给个人，法z院予以采信。鉴于《合同》已对抵z押权的涂销作出约定，且姚某亦未充分举证涉案房屋抵z押给个人而非银z行致使其无法履行合同，据此不能证明李某并无告知涉案房屋已抵z押给个人致使姚某在违背真实意思的情况下订立《合同》，姚某诉请撤销《合同》依据不足，法z院不予支持。广州以房抵债的，起诉履行z房屋买卖合同可以吗？张律师解答：不可以，法z院会驳回起诉。如下面这个案件，***人到期无法还款，***人起诉履行z房屋买卖合同，法z院释明后仍不肯变更诉z讼请求，法z院后驳回了其起诉，不过还好诉z讼费也全部退了。法z院认为，何某起诉要求确认涉案的《存量房买卖合同》无效，由邝某返还涉案房屋及协助办理房屋涂销抵z押和过户手续，是针对房屋买卖合同的***关系来起诉主张权利。经查明，何某于2014年5月28日与欧某签订《借z款合同》，向欧某借z款909600元，并将名下的广州市海珠区江泰路39号X房房屋作抵z押担z保；之后，又办理公证委托书，***邱某有权办理涉案房屋的涂销抵z押登记手续及有权代为出售房屋；现涉案房屋已登记在其名下，根据物权公示的原则，张某为涉案房屋的所有权人，现杨某主张确认该602房的所有权归其所有，并由张某协助办理房屋所有权转移登记手续及过户的诉请于法无据，法z院不予支持。邱某根据该委托书，再与邝某签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋作价102万元转让给邝某。结合欧某所出具《收据》中“收到邝某***给我的，之前垫付购买广州市海珠区江泰路39号606房的款项102万元”的内容，反映了上述房屋买卖合同的实际收益人是欧某的事实，据此，应认定上述《存量房买卖合同》是作为前面《借z款合同》的担z保，双方交易的基础关系是民间借z贷***关系。参照《z高人民z法z院关于审理民间借z贷案件适用***若干问题的规定》第二十四条第z一款“当事人以签订买卖合同作为民间借z贷合同的担z保，借z款到期后借z款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民z法z院应当按照民间借z贷***关系审理，并向当事人释明变更诉z讼请求。当事人拒绝变更的，人民z法z院裁定驳回起诉”的规定，本案何某理应针对民间借z贷***关系主张权利。现经本院释明后，何某仍然坚持原来的诉z讼请求，拒绝变更，据此，本案应驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉z讼法》第z一百五十四条第z一款第（三）项、《z高人民z法z院关于适用＜中华人民共和国民事诉z讼法gt;的解释》第二百零八条第三款的规定，一审裁定如下：驳回何某的起诉。本案一审案件受理费13980元退回给何某。广州二手房买卖***中吗，违约金条款用错了还能赔偿吗？张律师解答：不能，法z院会驳回你的诉z讼请求。如下面这个案件，二手房的买家以卖家逾期交房构成违约主张卖家违约***违约金，法z院审理后认为卖家不存在逾期交房的违约行为，但存在逾期过户的违约行为，终判合同解除。但因为买家依照逾期交房的条款计算违约金，违约金计算错误，驳回了***违约金的诉z讼请求。张律师解答：鉴于房屋已经过户，法z院一般不会判解除合同，但可以要求卖家维护房屋，另外承担几个月的租金损失。法z院认为：《商铺买卖合同》是陈某（买家）与林某（卖家）的真实意思表示，内容未违反***、行政z***的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。关于陈某要求解除《商铺买卖合同》的诉z讼请求，其一，林某提供的《委托书》、《商铺收楼确认书》、商铺收楼时状态确认件与《商铺委托经营管理协议》的内容能够形成完整的证据链，法z院对林某关于其已经将涉案商铺交付给陈某的受托人潮流公司，在《商铺买卖合同》约定的期限内履行完商铺交付义务的陈述依法予以采信。陈某以林某存在逾期交付涉案商铺违约行为为由主张有权解除《商铺买卖合同》缺乏理据，法z院对陈某该主张不予采信。其二，虽林某辩称陈某不配合办z证故逾期办z证责任在于陈某，却未提供证据证明其向陈某发出了办z证通知，陈某亦否认其收到了办z证通知，故应由林某承担举证不能的***后果，法z院对林某该项辩称意见不予采纳。根据《商铺买卖合同》第四条、第九条第二款、第十条第二款的约定，林某办理交易递件手续的期限届满时间应为2016年12月20日（自2016年2月22日计算210个工作日），而陈某自2017年3月20日起因林某逾期办z证而享有合同解约权，现陈某诉请解除《商铺买卖合同》，有事实和***依据，法z院依法予以支持。张律师解答：若中介利用自己的优势地位，故意向客户隐瞒房屋的真实价值，***购买其房屋，则合同可撤销。关于陈某要求林某***违约金182849.2元的诉z讼请求。如前所述，法z院对陈某以林某存在逾期交付案涉商铺违约行为故陈某有权解除《商铺买卖合同》的主张未予采信，故陈某依据《商铺买卖合同》第八条第2款约定要求***违约金亦缺乏理据。故对陈某的该项诉z讼请求，法z院依法不予支持。因为实践中双方一般都会另外签订一个《交易价格确认书》，且微信聊天证据，实际***款项的金额和时间也都是以三方合同为准的。)