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广州买商品房时双合同中的装修合同有效吗?张静律师解答:装修合同中关于商品房买卖部分意思表示有效,装修部分意思表示无效,装修款视为房款的一部分,不能单独解除装修合同。如下面这个案件,意思装修合同无效,二审改判,认为合同部分有效,部分无效。书节选:本案争议焦点在于:符某是否应***违约金及违约金如何计算。一审根据《无忧安居家装整合服务协议》协议的内容并结合房地产调控政策认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同(预售)》以外另行订立并履行***的《无忧安居家装整合服务协议》,该协议所约定的服务费实际属于符某购买涉案房屋应***房价款的一部分,与《广州市商品房买卖合同(预售)》中约定的价款共同构成涉案房屋的总价款正确,违约责任认定咨询,本院予以认可。依照《总则》百四十六条“行为人与相对人以的意思表示实施的民事***行为无效。以的意思表示隐藏的民事***行为的效力,依照有关***规定处理”的规定,符某与上某公司签订的《无忧安居家装整合服务协议》中关于装修部分的意思表示为的意思表示,该装修部分的意思表示无效,其所隐藏的关于商品房买卖合同关系的意思表示并不存在法定无效情形,应为有效。故一审认定《无忧安居家装整合服务协议》无效表述不准确,本院予以纠正。《无忧安居家装整合服务协议》中约定的装修价款实为购房款的一部分,符某逾期付款应承担相应的违约责任。广州张静律师多年来代理大量房产案件,有丰富的执业经验,事人一致好评。特擅长二手房买卖***,商品房买卖***,签认购书后退定金咨询,宅基地房屋买卖***,宅基地房确权案件,各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖***案件,收费优惠,欢迎咨询。广州逾期交楼的案件中,如何查明通水通电通邮的时间?张静律师解答:由开发商举证,也会发函给相关供水供电公司查询。书节选:认为:郎某与利某公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》合法有效。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据上述合同的约定,利某公司理应在合同约定的2017年11月30日前将具备通邮、通电、通水的居住使用条件以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给郎某使用。从本案查明的事实可知,涉案房屋所在楼宇于2019年2月15日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,于2018年6月27日具备通电条件,以及于2019年6月13日具备通邮条件。至于通水条件,根据增城新和自来水有限公司于2020年4月28日出具的《关于增城市利某实业服装有限公司供水情况的复函》可知,涉案房屋截至2019年10月8日才具备通水的居住使用条件,即截至该日,涉案房屋才具备合同约定的交付条件。关于被告的交付义务问题,根据涉案合同约定,利某公司在交付房屋时,应向郎某发出收楼通知书。但在涉案房屋符合交付条件后,利某公司于2020年3月5日才向郎某发出《收楼通知书》,该通知书于2020年3月6日妥投签收,至此利某公司才履行完毕其合同约定的交付义务。利某公司逾期交付房屋给郎某,构成违约,应承担违约责任。利某公司在本案中逾期交房时间为2017年12月1日至2020年3月6日合计827天。广州张静律师多年来代理大量房产案件,有丰富的执业经验,事人一致好评。特擅长二手房买卖***,商品房买卖***,宅基地房屋买卖***,宅基地房确权案件,各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖***案件,收费优惠,欢迎咨询。广州开发商逾期交楼的违约金封顶条款有效吗?张静律师解答:不一定有效,法z院可以调整违约金金额。如下面这个案件,法z院就认为违约金太低了,调高了。案例介绍:小陈与某开发公司签订房屋买卖合同,购买开发公司开发的某楼盘商品房(下称案涉房屋)。按合同约定,开发公司应当在2017年12月31日前将案涉房屋交付小陈使用。双方在合同中约定如果逾期交付房屋,开发公司应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房价款0.01%的标准向小陈***违约金,但违约金总额不超过总房价款的2%。合同签订后,小陈按照合同约定向开发公司付清了全部购房款350万元。但案涉房屋至二审开庭之日未取得竣工验收备案,开发公司亦一直未通知小陈收楼。于是,小陈起诉至一审法z院,要求开发公司***逾期交付违约金,同时以商品房买卖合同属于格式合同,约定的违约金明显低于其损失为由,要求突破违约金不超过总房款2%的“封顶线”。本案争议焦点为:逾期交付房屋,违约金应否以总房款的2%为限?一审法z院认为,双方当事人在商品房买卖合同中明确约定逾期交付违约金计算标准且违约金总额不超过2%,广州白云区咨询,遂判z决:1、开发公司向小陈***逾期交付违约金70000元;2、驳回小陈的其他诉z讼请求。广州中院二审认为,违约金“封顶”显然违反公平原则和诚实***原则,明显不足以弥补买受人损失,应对违约金计算标准予以酌情调整,遂变更一审判z决第z一项为:开发公司向小陈***逾期交付违约金189350元。广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件,有丰富的执业经验,事人一致好评。特擅长二手房买卖***,商品房买卖***,宅基地房屋买卖***,房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件,收费优惠,欢迎咨询。违约责任认定咨询-广州合拓(在线咨询)-广州白云区咨询由广东合拓律师事务所提供。广东合拓律师事务所位于广州市天河区天河北路183号大都会广场47楼4710-4713单元。在市场经济的浪潮中拼博和发展,目前广州合拓在***服务中享有良好的声誉。广州合拓取得全网商盟认证,标志着我们的服务和管理水平达到了一个新的高度。广州合拓全体员工愿与各界有识之士共同发展,共创美好未来。)