广州卖房未通知权人，房屋买卖合同有效吗？张静律师解答：如买家代为消灭权的，则房屋买卖合同有效。如下面这个案件，就认定房屋买卖合同有效。书节选：认为，关于涉案《广州存量房买卖合同》效力认定问题。《法》第四十九条规定，期间人转让物应当通知权人，否则转让行为无效；《物权法》百九十一条亦规定期间转让物须经权人同意。上述***规定的立法目的是为了确保权人的利益不受侵害。但《人民关于适用若干问题的解释》第六十七条和《物权法》百九十一条也规定，未经通知或者未经权人同意转让物的，如受让方代为消灭权的，转让有效，即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的权负担的，转让行为有效。由此可知，在权存续期间，对出卖人未通知权人出卖房屋的行为，并不当然导致买卖合同无效。本案中，双方签订的《广州存量房买卖合同》已明确涉案房屋存在等他项权利情况，并约定如该房产存在按揭，在未办妥涂销手续前，卖家解除合同咨询，甲方仍需按时间向***偿还。该约定既保障了权人的利益，也不妨碍交易双方的利益，与前述***规定并不相悖，因此，应认定双方签订《广州存量房买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。郭买家以涉案《广州存量房买卖合同》的签订未通知权人为由，主张合同无效，理据不充分，本院不予支持。广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，宅基地房确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。广州存量房买卖合同约定可过户至第三人名下，卖家能解除合同吗？张静律师解答：实际中在买家没有购房资格的情况下，经常会出现存量房买卖合同约定买家可过户至第三人名下的约定。此种情况下，首先因查明买家是否具备购房资格，若不具备购房资格，其要求继续履行合同的条件是不具备的，合同只能解除。至于解除之后，违约金如何确定，因双方都有过错，故违约金可酌情降低。如下面这个案件，合同约定的违约金是房款的20%，终降到房款的5%。书节选：认为，从合同内容看。合同约定“因政策多变，卖方允许买方用他人名额购入，并同意无条件配合办理过户的相关手续”及首期款30万元(不含定金)、按揭280万元，并约定首期款在签订网签合同当日付清。合同约定的首期款的付款时间与二手房买卖中普遍约定首期款的***时间为递件过户当日存在明显差别。在对房地产持续宏观调控，对买方购房资格及以此相应***机构对买方***、额度等日趋严格审查的大背景下，上述合同约定的可操作性大打折扣，且规避限购政策。购房涉及当事人重大切身利益，余买家作为完全民事行为能力人，应明知其本人是关于刘卖家应承担的违约责任。综合本案案情，考虑到《房屋买卖合同》的签约过程、背景及合同约定、实际履行情况、双方过错、房屋市场行情等因素，遵循诚实***、公平合理原则，酌情判令刘卖家按购房款320万元的5%（合同约定20%）***违约金16万元给余买家。广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，宅基地房确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，一方根本违约解除合同咨询，欢迎咨询。广州二手房卖家迟延申请还贷，买家能拒付首期款吗？张静律师解答：不一定，看合同约定，还要看卖家迟延申请还贷的天数，是否影响交易进行。如下面这个案件，卖家仅迟延申请还贷8天，买家就拒付首期款，终认定双方均构成违约，定金退还，互不承担违约责任。书节选：认为，关于陈卖家延迟申请提前还贷，能否构成李买家不***首期款的合理理由的问题。根据中国***广州天河支行向陈卖家出具的《提前还款受理回执》载明，在陈卖家确认扣账成功后于2019年6月17日之后才能取得涉案房屋的产权文件及结清证明办理涉案房屋的涂销登记手续。李买家取得的审批通知书载明，李买家要自2019年3月28日起的90日内(即2019年6月25日前)办妥购房相关手续。上述时间对比，并未超过审批通知书的有效期间，且两者之间差距为8天左右，上述时间只是造成《中国邮政储蓄***股份有限公司个人房屋审批通知书》存在超实现。因此，造成房屋买卖合同不能继续履行导致解除的后果，买卖双方均有责任。综上，综合《房地产买卖合同》的约定，买卖双方的实际履约情况，以及买卖双方履行合同的过错程度，结合双方均同意解除合同的实际情况，根据公平原则，双方违约责任相抵，买卖双方各自损失自行承担，即陈卖家将收取的50000元定金返还给李买家，至于陈卖家要求李买家***违约金168000元、***律师费25000元，以及李买家反诉要求陈卖家双倍返还定金、赔偿中介费25000元、按揭费26000元的请求，未成年子女房产出售咨询，均不予支持。广州张静律师多年来代理大量房产案件，海珠区咨询，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，宅基地房确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。擅长二手房案件律师(图)-未成年子女房产出售咨询-海珠区咨询由广东合拓律师事务所提供。广东合拓律师事务所是广东广州,***服务的见证者，多年来，公司贯彻执行科学管理、创新发展、诚实守信的方针，满足客户需求。在广州合拓***携全体员工热情欢迎各界人士垂询洽谈，共创广州合拓更加美好的未来。)